2021年8月1日 星期日

股與樓的10年挑戰

記得2019年初寫這篇文章,來個股樓回報比對。當時引起一些討論(或批評),例如指物業租金回報超過這些數字,股價以金融海嘯後低位作起始點有謬誤之類。股樓各有支持者,無論如何,文章只想帶出一個feel。隨後兩年多發生了很多事情,現在回看,更有feel。


近年Facebook興玩10 Years Challenge(十年挑戰),這10年來樓價升到癲,金融海嘯之後,投資物業遠遠跑贏投資股票,看來已是個共識吧。不如來個股與樓的10 Years Challenge,對比一下結果如何,大約計算出一個感覺。

先看股票,用代表恒指的盈富基金(02800)方便計算。2009年盈富基金約12.5元,到2019年升至約28元,其間不斷派股息,10年來共收到股息7.45元。計及股息,總回報約為2.8倍,年回報約11厘。到投資物業(私人住宅市場),用中原城市指數(CCI)作計算。2009年CCI約60點,2019年升至約170點。回報同樣約2.8倍,年回報約11厘。

當然,若股樓都是投資項目,計算物業回報時應加入租金回報。到政府差餉物業估價署網頁上看資料,用A至E類物業租金回報率計出平均值。2009年平均租金回報率約3.22厘,2017年約2.4厘(還未有2018年數字)。因此隨樓價上升,租金回報率一路下跌,為方便計算,這10年來就取個平均值,約為2.8厘。由於租金收入未必完整,需要扣掉成本,如經紀佣、空租期、維修、差餉、管理費等,業主亦有機會視乎個人收入而被納稅,所以計2厘。加上租金回報,10年來投資物業年回報約為13厘。結論是這10年來投資物業跑贏,但股票只跑輸個馬鼻。

或可雙軌並行

有人或會質疑,買磚頭優勝之處是可以運用槓桿,上面的比較並沒有考慮這點。其實這是財務操作考慮,若計入其中,會把事情更加複雜化。首先,現時政府針對樓市出了很多「辣招」,磚頭的槓桿比例都被壓下去,效果不再明顯。第二,磚頭有槓桿,低息的,其實股票也有,沒有私銀戶口也可以用盈透證券(Interactive Brokers),利息可能比磚頭所借到的還要低。第三,按揭所用的槓桿,利息與年期及業主的個人供款能力有關,把業主的個人賺錢能力計入其中,令比較有所偏差。

第四,若考慮更多財務操作,股票於持股期間可不斷以股代息,或以股息再投資,甚至以月供來製造出平均成本法,可以進一步推高回報率。由於磚頭金額大,普通打工仔只能買入一間物業作投資,期間收租都不能再加碼,只能把按揭還掉,或找其他金額需求較少的投資配合。第五,同樣因為「辣招」因素,物業投資買賣不靈活,當遇跌市,相對高的買賣成本令投資者動彈不得。因此以實質投資回報計算,這更公平反映事實。或會有人質疑,比較時所取的10年前數字正值金融海嘯,股票相對低位,若於2007年32000點時買入,結果可能是投資股票至今12年來得出負回報。

然而,股樓都從金融海嘯後開始起步。若問筆者為何不拿2007年高位來計算,筆者同樣沒有拿2018年股市高位33000點來計算,也沒有拿1997年CCI100點來計算(這會計出整體物業回報於過去22年來只升八成)。若選擇性地拿騰訊(00700)、平保(02318),甚至美國NASDAQ指數或FAANG來比,結果不會「輸個馬鼻」吧。上網按個鍵,世界各地的股票都買到,其實比投資物業彈性大得多。

這篇文章不是撑股票,而是借10 Years Challenge分析數據,認識不同投資工具的威力。選擇熟悉的,有好機會的投資,或者雙軌並行亦可,兩者沒有相互抵觸,條條大路通羅馬。

文章連結:imoney

 

推介影片:https://youtu.be/K4U4MHu6dHM

34 則留言:

  1. excellent subjective analysis! thanks

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    1. 太主觀?

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    2. 砖头虽然有杠杆,但一出手至少都是100万起步,对于投资的新新手很难有驾驭100万的能力。股票的起步价就低很多了,任何事情的成功无非是你比别人多出对少次试错的机会。同样是100万,买楼能学习的机会只有一次。买股票(以1万1手举例)你有100次的机会。学会钓鱼远比钓到鱼重要。以止凡兄以前讲过的视频观点去理解,为什么这么多人说买楼有杠杆赚的多,那是因为香港过去10年的楼市一直趋于上升趋势。买到就是赚到,但这种盈利真的是自己的眼光和胆量还是运气?

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    3. 用細注學習投資經驗的角度看,又幾新穎

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  2. 匿名2.8.21

    鍾意樓嘅人覺得股票太虛, 好似冇乜野揸手.....
    (利申, 自己就兩樣都有, 手上磚頭 vs 手上美股, 美股"暫時"贏一載)

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    1. 美股主要你買科技類?

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    2. 匿名3.8.21

      美國科技股有揸, 不過磚頭唔好同科技股比較了, 輸硬(當然, 今日唔知聽日事, 股市幾時大冧冇人知)

      我計過吓手上磚頭(車位, 當佢係磚頭啦) vs CEF:
      磚頭(車位): 扣咗管理費/交稅, 每年平均yield得4-5%, 升幅30%(已經計靚區個車位), 2017-2018升幅就唔止30%(不過冇賣出, 講乜都假啦)

      美國CEF: 冇withholding tax, 每月派息, 每年yield 10厘多dd, 價格升咗~50%(計到尋晚為止). 另外, 每月派到利息再掟埋落去啦......

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    3. 市政債? 咁高yield 仲有得升?

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    4. 匿名4.8.21

      US income fund(corporate bond為主), 我早期買入, 對比現時價, 係升咗.....最重要長年累月派息穩定(重要係冇ROC), 長期提供現金流比我去儲其他野(抄考"星星男人")....hehe

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    5. 即係債基?starman兄好似一向唔like

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    6. 匿名5.8.21

      我攞portfolio裡面隻CEF佢嘅持倉主力係債券, 都可以歸納為債基嘅.
      Starman兩本書我都有睇, 但就冇抄足佢用債券+REITS, 衹係參考佢個系統……

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    7. 參考完選擇適合自己的投資方法,叻

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  3. 我見有 youtuber 比較過,結論同你一樣。而且股票沒有樓需要的維修支出。

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    1. 還有空租期,也有租霸風險,當然你懂處理的話,這些風險可能不算什麼吧

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    2. 匿名3.8.21

      租霸風險呢d好睇彩數, 我見過鬼怕黑, 得閒call你話冷氣唔涼喎, 水喉有滴水喎, 樓上好嘈喎, 同管理處投訴都搞唔掂喎, 你係業主, 你打去管理處傾下好喎......總之乜九屎垃圾都call你一餐.
      嬲嬲哋, 轉揸車位, 冇乜野煩......

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    3. 所以難得遇到個好租客,真係收少啲租都抵

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  4. 止凡兄你好,我在最新一遍有關港鐵的文章裡面分享的你的舊文了解港鐵收入結構,請多多指教!

    https://alphainvestingblog.blogspot.com/2021/08/blog-post.html

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    1. 是這篇,也被收錄於著作內《由心入錢》。
      https://www.cpleung826.com/2018/08/blog-post_26.html

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  5. 不同投资工具不同玩法...
    两者并无抵触的,确实没必要选其一,
    只要利用工具达到目标即可....


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    1. 絕對是,最重要適合自己與對投資項目的認知

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  6. 買樓強制strong hold,買股票不易跑贏大市。以致大部分人買樓回報率容易過買股票

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  7. 其實很多人說股票比樓市難賺錢,我認為不一定是標的物造成,而是人從一開始投資的心態及基制造成。

    樓市從一開始投資,大部份人都很少短炒一轉,基制也不容許,所以可以食盡經濟環境的上升紅利,且也很少有人會天天甚至每分鐘去問下層樓的報價,最多定期關注下就是。

    相反,股市每天都主動或被動令你知大升或大跌,且隨時可離場,所以要麽賺了小利,要麽被嚇退,即使和樓市同樣投資年期,一般只換來浮浮沉沉,很少食盡經濟紅利,且大多數人都定位股市是短炒,樓可長揸,故心態可能才是決定勝負的關鍵。

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    1. 從來心態都係影響最大既因素

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    2. 兩樣都有, 手上磚頭 + rental apt vs 手上股
      but long term must be housing, why? keyword: long term

      long term stock holder? no one can as i know ppl around, only Buffet?

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    3. 你身邊無朋友長線hold股票的人,係咪就代表呢個方法唔可行?

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  8. 結論是基於投資了2800。
    這其實是一個沒有得比較的題目。

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  9. 匿名4.8.21

    "鍾意樓嘅人覺得股票太虛, 好似冇乜野揸手....."
    就呢個topic, 自己兩樣都有揸,
    磚頭可以得閒攞嗰份厚過字典嘅樓契出來睇下望下 vs Login IB望住一堆數字, 係冇得比㗎......HAHA

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    1. 兩者無得比?咁你鍾意邊隻?

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    2. 匿名5.8.21

      磚頭 vs 金融產品, 兩樣都有揸, 唔少專家成日講嘅diversification, 分散風險係非常重要, 如果硬係要我揀一種比較鍾意, 我都係揀liquidity低d嘅磚頭(主力車位)

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    3. 投資股票要嘅知識深入好多

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