點樣整大個餅 - case study [YC兄系列]

回看YC兄的文章，原來多年前在他blog內已經有問答環節，可以貼身地回應blog友的提問，從而帶出投資理念。當年有blog友由一間荃灣中心作分析，有點玩弄財技的想法，看看有何考慮之處。

YC兄的文章 - （2008年5月24日）

提問：

其實我都幾buy你既投資方式，始終股票個d自問真係無咁既眼光，我而家個case係咁，想向你請教一下。

我剛剛同我老婆係07年10月用116萬購入左荃灣中心500幾呎既單位自住，俾3成首期，供15年。而家銀行既估價係16x萬。如果我想re-mortgage層樓，銀行大概可以借幾多比我？

另外，我又想同期用re-mortgage既錢買入一個荃錦中心既單位，大概165-170萬左右既500呎單位，租金大概$7800，如果我俾3成手期供20年應該就可以cover到供樓既錢。其實，當中re-mortgage既息係幾多？還款年期又幾長？如果真係買新單位，銀行又會唔會接受7成以上既按揭（畢竟我荃灣中心只係開始供了數月）？但係如果over 7成又要比按揭保險費，會唔會唔化算？希望你可以指教一下我。


答覆（YC）：

如果我是你我會咁做：

1. 荃灣中心07年10月買入價116萬比3成首期供15年，現應欠銀行80萬，另每月供款$5434（2.5厘計）。

2. 現銀行估價係160萬，我會re-mortgage 7成套112萬出黎供30年，每月供款$4425（2.5厘計）。

3. 112萬減銀行欠款80萬=32萬cash in hand，另每月供款減少一千元。

4. 購入荃錦中心165萬單位，首期成半25萬，另5萬（佣金，律師費，按揭保險費，stamp duty）total 30萬，做8成半按揭140萬供30年，每月供款$5540（2.5厘計）。

5. 我assume筆者家庭月入2萬 ，兩層樓total供款$4425（re-mortgage之後既供款）加 $5540（2nd unit既供款）=$9965，less than 50% of monthly income，所以購入第ニ層荃錦中心係可行既。

6. 每月多出黎既供款為$9965減$5434（現時既供款）=只是$4531，但荃錦中心收樓之後卻以$7800租出，所以每月income唔會減少反而會多左$3269（足夠交差管有餘）。


Remark（YC）：

你07年10月買入荃灣中心，如果現時re-mortgage（因為少於一年）會罰息和要退還cash rebate。但你重新借112萬又會有新cash rebate。如果你諗樓價會升，按揭保險費只是小問題。

另外，遲d如果收入增加左，我會將年期做返20年，供少d息。

此外，還要 keep住at least 3個月銀行供款即是3萬cash in hand for「空租期and other不時之需」。

遲d我會將我姪仔點樣用同樣既方法從3年前40萬開始到現時hold住1000萬asset的實例和大家分享。


後記（止凡）：

不像之前幾篇YC兄的文章從宏觀的角度看物業投資，這篇較集中計算現金流，這算是投資每個項目的基礎，投資時不要「未學行，先學飛」，不少人找一個投資就只著眼其升值潛力，看大市、經濟數據、國策、情緒、熱錢等，找下一個大升的板塊，要賺更多就加入槓桿，借貸投資。其實，不如先好好學習計算現金流，這是基礎，亦是「保命符」。

在物業投資的計算中，起初可能很複雜，但看多了，計多了，來來去去都是這些數字。主要是做按揭時的金額、成數、年期、利率影響供款，雜費支出，再看看數回租金如何。再複雜一點就看看供款中的利息部份與供本部份比重，租金能覆蓋多少。

記得，財叔不停話一定要「識計數」，所指的正是這類數字，今天坊間還有不少blogger不時分享這些計算數字，所用的按揭成數及利率都很貼近今天市場的實況，還未能掌握計算的blog友不妨找找看，深入了解幾個例子之後，你會發現不難掌握的。

最後留意到YC兄有一個操作，就是保留最少3個月銀行供款現金，準備「空租期與其他不時之需」。這有點像營運一家公司的負債比率概念，3個月也好，6個月也好，甚至是1年也好，這可以調整，但這現金流以備不時之需的概念是必須的。

當資產越來越大之時，假設人工還是3萬元，但所操控的資產上千萬時，你很難再以人工及個人支出這些數字想問題。1000萬股票做多少槓桿為之安全呢？1000萬投資物業做多少槓桿為之安全呢？想這些問題時應該以資產值與其現金流去想，例如帳面值的多少成？帳面值下跌會否影響比例，股息或租金會否停止？最壞情況可以維持多久？

這種思維越早學會越好，因為你去看股票年報時，這些思維也很有用。加上，隨著你的財商與財富日漸增加，你很快就要處理比你薪金或支出大很多的數字，到時更加要真正的「識計數」。