物業套現之後有何打算？ [YC兄系列]

YC兄有些文章比較短，但亦頗有意思，所以今天用一篇文章包含了YC兄兩篇文章，一起評論一下。

YC兄的文章 - 2008年4月14日
淘大花園 九龍灣

本來諗住re-mortgage層樓之後套錢出黎買人民幣財息兼收，點知都係用左黎買樓。今日買了淘大371呎，新裝修，studio flat，作價145萬。租值around $6800 per month，回報率5.6%。145萬如果做25年按揭現時每月供款$6500，租金已經可以cover mortgage，今次成本都只是2萬（萬五佣金加五千律師費）。如果首次置業，首期一成14萬五千加二萬佣金和律師費，total 16萬5千。剩下128萬5千做20年按揭現時每月供款$6800，租金已經可以cover mortgage。

為什麼要買淘大呢？因為九龍灣己經逐漸變成寫子樓區，租務市場已經很興旺，當人們覺得德福租金太貴時，便會轉租淘大，淘大的租金便會十級而上。除此之外，淘大在沙士之後已經全新裝修外牆，污水渠和商場，管理又好，所以可以看高一線。

你又會問為什麼現時樓價向下調時買樓？因為樓市旺時很難買樓，要同炒家鬥快，可能樓都無得睇，便要決定買唔買。現時則可以慢慢揀樓和議價，舒服好多。中長線來看，因為高通漲和負利率，樓價只會再升，現時樓價回軟少少，所以都係決定買樓。希望無睇錯 。


YC兄的文章 - 2008年5月22日
物業套現之後有何打算?

提問：

想請教筆者，如果中原指數去到你心目中的高位，然後放晒手頭上的物業套現，你跟著有何打算？手持現金直到低位再入市，還是轉用其他投資工具？


回覆：

首先我對樓市仍然很樂觀，現時樓價還未到頂，原因是（一）曾蔭權落實多項大型基建，工程的展開會帶動經濟向上。（二）輸入高通漲將會持續。

我maintain當中原指數升到120點時我便會慢慢將手頭上的單位套現。這一個套現過程可能會持續幾年depends on當時經濟情況。但當我賣掉一個單位之後，我一定唔會再購入另外一個單位博升，因為一方面交易費很貴。另一方面，這樣做你好有機會變成最後接火棒的人，由贏變輸。

我會手持現金等下一個cycle才入市。香港下一個cycle可能係十年後既事，太遠無得predict，不過到時我一定唔會再入細價樓呢個market。Meantime，其實我一路都有睇緊中國樓市，可能在套現期間會入幾間中國優質單位都唔定。

一生人只可以經歷2至3次樓市cycle。97年我已經miss左一次機會，我一定唔會再錯失coming賣樓套現的黃金機會。我層海怡到今年08年頭才上返97年時既價位，你便知道把握樓市既cycle套現係幾咁重要！


後記：

從第一篇文章中可以看到YC兄是多麼著重「租金可以cover按揭供款」這個現金流的概念。當中還講述了從宏觀香港發展及地區發展去預測需求的看法，物業投資並不單單是盲目買樓收租這麼簡單，對經濟發展亦需要有一定的知識水平，這才能賺大錢。

至於，在樓市走下坡時，中長線投資者有更好的狀態，這一點我十分認同，就我近月找大一點屋作自住的經驗來看，今天樓市升完再升，不是要跟炒家爭，而是賣方實力太強，不憂心賣不出，一個市況對買家是否有利，絕對影響重大。

第二篇文章是回應一位讀者問有關資金部署問題，當然別人的資金部署操作，加上是多年之前的情況，直接的參考價值不大，但YC兄很詳細解釋了部署背後的想法，這些理念就很有價值。

YC兄提出了樓市的cycle問題，多年前我都寫過我對YC兄操作的觀察，他是主要賺樓市大週期的物業投資者，並不是炒入炒出，或者買入豪裝賺差價，又或者賺「低水」物業的一類。價值投資方法太多了，各有各的優劣，最重要是有足夠財商，知道自己在做什麼，在賺什麼。

看見YC兄這個回答讀者的內容，他很清楚自己的部署，亦很清楚自己所賺的價值是從何而來。當然歷史不會完全一樣地重覆著，這幾年的樓市也好像升不完似的，但知己知彼，總能百戰不殆，聰明地封了蝕本門，就算賺少一點又如何。


另外，止凡將會參與的一個活動，就是中華書局所辦的作者分享會，9月19日下午2點15分，在將軍澳新都城中心二期L1天幕廣場，大家有空不妨來交流一下，見見面。