R 有關「80後買樓心聲」的留言

早兩日止凡出了一篇文章《80後買樓心聲》，收到 R兄的留言，想分享一下。  

R兄留言：

「我認識一對夫婦，05年時已開始四圍睇樓，每次埋門總告吹，因死唔肯蝕底，心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時，已睇好盤還左價，又覺得樓市未跌夠，離沙士價仍是很多，所以又想等多陣，等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市，又唔甘心比貴 2成買。結果到2012年今天， 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。

跟這對夫婦談樓市，簡直多餘，大單位又嫌貴，細又賺唔夠住，第一間樓，最簡單做踏腳石，可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了，得到的是零！」


止凡回應：

「每人都有自己選擇及執著的地方，做朋友的只好盡量提意見，是否採納則由他吧。
舉個例，如果當時你力勸他們上車，不要再這樣等法，誰知他們真的聽你建議而上車，但沒有 08至12年的大升浪，而加上來一個像 SARS的疫症，內地又沒有經濟起飛等。他們買樓後樓市才大跌，情況會怎樣？如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話，好可能會怨你一世。 」


後記：

早前的回應是指大市有升有跌，提意見時要加倍小心，因為提意見後市況可能不如預期，而又不知道對方有多少財務知識，可能連朋友也做不成。

有關這類意見的建議技巧，我從一位朋友身上學到一種不錯的方法，對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用，尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。

這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金，假設買一層 350萬樓自住，7成按供 30年，每月供款大約為 10000元，屬支出部份的利息大約佔 4成，即 4000元。如果租樓的話，可能要交 12000元租，租金全為支出部份。

按以上的計算，租樓比買樓的每月實質支出多 8000元，一年大約10萬元，3年大約30萬元。未來樓價升也好，跌也好，如果現在買樓的話，這個 30萬就一定能省下來的，如果決擇是現在買入還是 3年後買入，樓價能否在這 3年內跌低過 320萬，這就是要衡量的關鍵。

如果本打算租 3年的話，考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金，看看自己能不能接受，如果可以接受，就不要等樓價跌了，因為這不一定等得到。

當然，未來 3年，租金還可加可減，利息亦然，而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化，這樣把 3年境況量化後，鼓勵當時人自己選擇，無論哪個選擇，是對是錯，最後應該不會對你埋怨吧，因為你只是提供一個分析方法而已。

但如果你說了以上內容，他還在說什麼 SARS價之類，又或是連首期都有問題的話，那討論下去都只是徒然，這時只好一笑置之吧。