公司持有物業放租

在投資理財 blog之中, 有不少透過買樓放租而穫得財務自由, 例如 yc兄, 財叔等, 他們都是慢慢儲樓, 機會到又加按套現買更多樓, 如今儲到手上有十數層, 現在收租已經足夠生活, 止凡在想, 如果手上有十數層樓, 交稅應該是一個可以想想的問題。

如果持有物業收租, 應該可選擇以下三種稅項:
物業稅: 15%個人入息稅 (高收入人仕): 17%

利得稅 (以公司名義): 15%

頭兩種都是個人報稅的選擇, 其實都不用選擇, 個人報稅填好了之後, 稅局會自動同你計算兩者而取一個比較低的稅額, 租金收入八成就是立入物業收入, 如果是高收入人仕, 所有個人免稅額用完還要付最高稅率的部份, 稅局自然就會計入物業稅。

至於利得稅, 就要成立一間公司去持有物業, 多數是空殼公司, 用空殼公司去營運物業放租, 在風險上不會有太多好處, 因為申請銀行按揭「上會」時不可能用空殼公司名義, 始終都要持有人個人擔保, 所以風險跟個人持有物業無太大分別, 營運一家空殼公司一年就需要一萬幾千, 因為需要續牌, 核數及請公司秘書之類的費用, 如果稅務上不能省回這個數目, 用公司營運不會是好主意。

用公司營運放租, 一般所有租樓業務上的相關支出都可以免稅, 包括利息, 差餉, 裝修費用等, 但不要以為什麼支出都可以拿來免稅, 公司持有人的一些日常支出, 如果跟物業無關的, 很難計算入支出, 但如果公司所擁有的物業已經到一定數量, 持有人的支出就可能可以計算入公司支出來扣稅, 包括用餐或車費之類, 因為公司內物業多, 會計師可以理解這些支出是經營租金生意的必須支出, 但只有一兩個物業, 持有人坐駕的每年牌費及車位租金跟營運就很難扯得上關係了。

由於在物業稅都已經有20%租金收入計算作裝修, 修理及物業折舊成本, 所以, 在公司未擁有一定數量物業之前, 公司利得稅與個人物業稅或入息稅最大的分別就在於利息支出, 近年利息處於極低水平如果擁有細價物業 (二百萬左右), 我想對高收入人仕來說, 持有五六個單位以內, 開公司持有都不一定會有著數, 如果是無收入人仕, 因為有個人免稅額的原因, 如想透過公司持有單位而得到更大的稅務好處, 單位數目將會更多。

開空殼公司炒新樓又是另一個玩法, 有些人在forum問開公司炒股有沒有好處, 更想用炒股公司租一個辦公室來炒, 相信這些人不太理解生意人開公司的計劃及背後的原因。

到有一天, 大家有需要研究開公司問題時, 記得找專業人仕一起計好數才行動。