領展有機會「思」變？

2019年6月寫過，討論對領展未來十年的看法。後來它不太順景，全世界仍在陰霾之下，開口中也不算數啦，希望往後它會好一點吧。

筆者曾撰文寫過4隻過往10年回報不錯，同時又好「普通」的股票。這4隻股票包括港交所（00388）、港鐵（00066）、煤氣（00003）、領展（00823），回顧它們過去10年的回報，分別是4.7倍、3.6倍、6倍、6.5倍，化作年回報，大約有13.5%至21%，非常不俗。

當日討論這四隻股票，主因是要選中這幾隻股票的難度不高，它們差不多每隻都有非常明顯的優勢，難被取代。港交所是香港唯一的交易所，港鐵在港的鐵路與物業資產都有壟斷性，煤氣差不多壟斷了香港的供氣業務，領展有大量民生商場、車位資產。

對於前3隻股票，我對它們未來10年仍信心十足，優勢難以取代，盈利能力絕對能得以保持。至於領展，其回報是4隻股票之冠，主因它過去10年的盈利增長能力超班，本身只是一隻房託基金，未來10年能否有過去10年的輝煌呢？

個人認為房託很難做出如此升值能力，這令我想起一隻過氣股王思捷（00330），本業只是零售，但可以升值一百幾十倍。思捷的光輝時代，很大程度是靠管理層的能力，把普通一家賣衫的公司變成股王。但當幾位主要的管理層離巢後，思捷後來的表現多麼差勁，相信大家都清楚。領展會否步入這境地？若打算長綫投資領展，此問題值得深思。

近期《iMoney》封面故事專題報道了煤氣與領展，訪問了公司管理層。兩篇我也有看，領展的報道道出了它過去多年的增長能力所在，也提到未來的公司方向，值得參考。

現任行政總裁王國龍於2009年加入領展，加入領展10年，頭5年領展的增長在於不斷翻新、優化旗下商場組合，做好商場、街市、停車場，作為一個不斷增值的「收租佬」。而後5年，領展積極轉型且進軍內地，不再是簡單的商場「收租佬」。

執筆之時，領展快將躋身「紅底股」，王國龍指今天領展比以前有較多增長的方法，可買賣物業及興建自己的物業，又可買債券，可按着市場情況及經濟周期，靈活選擇用甚麽方法，有如執藥一樣。未來目標是直至2025年期間，力求資產組合價值每年均能取得高個位數的複合增長率，每基金單位分派可持續增加。

簡單總結，領展過往10年，頭5年的增長來自翻新、優化，釋放過往政府做得差勁的價值，後5年跑到內地找增長機會，再之後就買賣物業與投資來找增長點。

言歸正傳，未來10年領展的盈利增長能力會否一下子掉下來呢？

領展過去的盈利能力，很大程度上歸功管理層的努力，若出色的團隊換了，其盈利能力有機會失色。然而，我又不認為領展會一下子「思」變，始終領展與當年的思捷有一些根本性的分別。

首先，與思捷不同，領展的管理層與擁有人是分開的，公司管理層是受薪來管理公司。領展的主要股東有貝萊德（8.99%）、美國資本集團（7.03%）、道富銀行（5.88%）、荷蘭APG資產管理公司（5.37%），出現思捷般的跳船事件機會不大。

其次，房託衰極有個譜，公司始終滿手物業資產，即使沒有從前的盈利增長動力，打回原形做回一「收租股」，也不會太走樣。相反，思捷只是零售公司，2007年高位超過110元時，其市帳率超過10倍，股價主要靠盈利增長來支持，公司內資產值不高，沒有支持力，所以盈利一旦倒退，股價跌起來可以好誇張。

因此，我覺得領展未來「思」變機會不大。話雖如此，領展未來10年的增長速度很難保持如過去10年般高，主因透過翻新、優化的方法來釋放價值都做得七七八八，惟有質重投資，管理層目標也只是取得高個位數的複合增長率。

個人認為，4隻普通靚股，領展外的3隻較容易重演過去10年的成績。當然，領展依然是穩當優質股，而且回報多寡十分取決於買賣時機、價格與操作方法，祝君有好回報。

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