2021年5月11日 星期二

「換樓」定「雙租」,如何取捨?

收到一位網友留言,討論有關換樓與雙租的考慮,希望小弟可以給點意見。該網友的留言內容反映他本身考慮也頗深入細膩,討論下。


背景:

該網友本身擁有兩個物業,一個為市區兩房,市值一千多萬元,作自住。一個為市區一房,六百多萬元,現出租。他一家三口加工人,需要三房單位。若換樓,會先賣出自住那間,套現後再買入三房單位,然後再賣掉收租那間。不想投資港樓,買股票較好玩。

面對換樓操作則有點卻步,因為,一來換樓好煩,換樓印花稅、雜費也不少。二來他好喜歡現有自住樓,退休後也希望再入住。三來小朋友遲早會出國讀書,到時只剩下夫婦二人,又會搬回兩房單位。因此他在想另一個操作,就是把兩間樓出租,再租住一間三房住幾年,做雙租族。

想到這裏,該網友分析了雙租的好處與壞處。

雙租好處: 

1. 省回不少印花稅、雜費。

2. 若換樓,買入一間銀碼約2000萬元的樓,未來升值未必好過現有的兩間樓。

3. 雙租比較彈性,仍持有兩間出租樓,隨時可賣出一間套現應付突如其來的支出。

雙租壞處:

1. 租務風險同與管理需要將會倍增,萬一其中一間有事,損失頗大。

2. 稅務上蝕掉自住樓利息扣稅 (但相比換樓印花稅,幾年加起來也不算大數目)。

後記:

感覺上,該網友想得頗細膩,連供樓利息扣稅的差別也考慮到。這裏對於操作細節沒太多補充,反而想分享一些想法。

不同人生階段對住屋有不同需求,年青人最初搬出來住,單身,到結婚,一房兩房也可以。再生小朋友請工人,要三房甚至四房,小朋友長大後搬走剩下兩口子,又回復一房兩房的需求。這代表未必能夠一間樓住到老,因為於不同階段,可能不夠住,又可能太大而浪費。有幸遇到心愛單位,不想賣出,但該階段又不夠住,以雙租去把它保留也可取。但要留意回頭再住的時間性,若等仔女長大,15或20年後,樓齡加上去,又是另一回事。

換樓操作時,好多人會考慮不同組別物業的升值情況。市民的上車與換樓需求,隨時間變化。今天,「上車」是一大問題,發展商集中供應這一塊。十年後,上車客成為大家庭客,是否到大單位需求出問題而上車盤供過於求呢?以十年計的不同組別物業升值情況,實在不容易預計。

雙租還是換樓,需考慮個人與家人喜好,喜歡住租樓還是自住樓,始終自住樓不單止純投資因素,不是單純計數。有些人就是不喜歡租樓,有點做「遊牧民族」的感覺。相反,有些人就是喜歡租樓,可以時時換新居,住殘業主的樓,拍拍屁股就走。所以除投資因素外,還要了解自己與家人喜好。

最後有個提醒,該網友提到一個想法,是「套現投資股票,更好玩?」。香港買樓致富人多,買股票致富人少,股票投資所需知識較廣,最怕以為這三兩年新經濟有斬獲,以為股票比樓升得更快,很容易。投資不是玩,賣樓套現一千幾百萬,有錢在手,這隻買些、那隻買些,輸掉一半未必需要一年,小心。

文章連結:經濟通

推介影片:https://youtu.be/kNm1GFqVLsw 

14 則留言:

  1. Hi 止凡,
    Me too.
    Just wonder which is better option.

    New development with least down-payment @ subsale with better location of hefty initial cost.

    人生必经阶段。
    😂

    回覆刪除
  2. 我自己認為應該從兩方面去睇,物業的樓齡同每月供款數字
    如果物業已超過三十年,我會選擇賣一間,第二間就租岀去,始終樓齡高既物業升值速度放緩,維修問題也會變多。做雙租一間三房,租金應該會同兩房相差大概一萬元,視乎地區同大細
    每月供款現在其實都同租金相差不多,如果佢早期買,更加會有正現金流,賣走一間少左既供款,壓力自然減輕。三房租金 應該要等如自己岀租一層的物業加一萬 ,咁就最完美,實際每月付岀的數字也一樣。
    如果係我,我會租一層新樓三房,再租自己層兩房岀去,賣走一房。

    回覆刪除
    回覆
    1. 考慮樓齡,這個觀點幾好

      刪除
    2. 最近我都發現朋友們三年前買落既樓升福的不同。
      如果樓齡過左三十年,又位處於新界,當初購入價又係四百幾萬,今時今日價錢還是一樣。反而市區十幾年既樓,六百萬買入,現在升福也到680萬左右。
      一部分可能關於樓齡,一部分應該係關於按揭成數。

      刪除
    3. 可能地區影響頗大

      刪除
  3. 不過出租還要交物業稅呢. 這是唯一我暫時不做雙租族的理由.

    回覆刪除
    回覆
    1. exact7ly , 小小一句何其重要?! 多少文都只係輕帶過, 甚致不提

      刪除
    2. 稅項也是他考慮因素

      刪除
    3. 稅務問題又要睇番自己收入啦!如果兩層樓都岀租,確實幾甘

      刪除
    4. 公司可以提供租金支出減税。

      刪除
    5. 有限公司的話, 每年也要付audit fee, co sec fee 等~ 還有BSD..如轉公司名下

      刪除
  4. 匿名14.5.21

    好似講緊我地咁��
    未見官先打30大板,經紀傭金.....。之後計劃退休如果想買物業再收租,又要面對巨額印花稅
    不如租大啲算啦,反正這幾年都應該都會平租

    回覆刪除
    回覆
    1. 講緊你地? 你地又換樓?

      刪除

熱門文章