YC兄系列 - 買樓投資 (三) [YC兄系列]

股市大升大跌，風高浪急，止凡有點傻氣的，就是沒有「機會主義者」的思維，全城最熱的話題就是股市，談股市應該有更多瀏覽量吧，但偏偏加插YC兄的文章回顧，講物業投資。之前人人喊著要買樓，又會少談物業投資，都頗亂來的。不過還是我行我素，個人網誌，喜歡寫什麼就寫什麼吧。

YC兄的文章 - 買樓投資 (三)（2008年1月26日）

大家如果想買樓投資的話，今年就要買，最好過年前買，下一年就不要考慮，因為以經太貴，值搏率不大，還是等下一個cycle。在中上環區的樓盤已經普遍over 250萬，我3年前買入價才120至140萬，現時已經太貴，唔recommend。

用來收租的樓，地點很重要，一定要交通方便，近地鐵站，有基本裝修，才易於出租，也易保值。

以我剛買的一層太子樓為例，成本只是2萬（萬五Agent佣加4千律師費加100元stamp duty），另外需要15萬作周轉（比細訂和大訂），其餘整層樓的價錢都係re-mortgage我海怡層樓，150萬如果供25年，每月供款7900，租金可以cover mortgage，但我一般都供15年，25年利息太高，供15年每月貼落去的錢，都係等於你們今年人工加幅。所以我說，買樓收租其實成本不高，你只係需要比首期，剩下的錢便由租客給你還，很化算。

此外，不要滿足於買一層，當afford得起，便要買第二層第三層etc。記著第一層的租金，是你的additional salary，可以增大你下一層的信貸limit ，如此類推，加埋你人工升幅，便可以買第二層第三層 。我現時hold住八層，都是這樣accumulate返來。其中三層還供緊，但如果樓價繼續上升，我賣掉一層便可以cover這3層的mortgage。

買樓收租並不是炒樓，每一層樓都上銀行做mortgage，並以租金cover你的mortgage。

另外，最好買細摟，因為銀碼少，易買易租。最後，當然要勤力睇樓，賺錢是要付出努力啊。

YC


後記：

這篇重點很鮮明，物業投資放租要考慮的，包括地點、成本、融資、做餅（一間間增加）、現金流（租金cover mortgage），這些心法由財演講出來，與由一位資深物業投資者講出來，絕對是兩回事，因為後者有血有肉的實現過。

這幾個心法，看似很普通，其實不少人對這些心法不懂就是不懂，而懂的話，拿著這些心法去行事也不容易的。因為可以想像，一、兩間物業都還可以，當資產慢慢增大時，數字超出一般打工仔可控範圍，就要依從這些基本心法，這些心法亦是「保命符」。

由月光族甚至負債累累，去到有多餘錢投資，需要一定量的財務知識，是開源節流，理財有道一類。如果資產繼續增長，要好好控制，增長速度可觀，很多人平時「慳家」，有多餘錢買買基金、股票收收息的，到一定程度時，可能開始遇到資產成長的瓶頸，所需要的正是YC兄提出的這些簡單心法。

記得曾在一家大公司工作，任何小project都需要提供justifications，最簡單就是計算回報率、回報期，只要所投資的金額能產生正回報，就算所需金額不少，都較容易獲批，但沒有正回報的project，就算所涉及的金額很少，也會阻力重重。這就是公司保持增長動力的「心法」，靠這些小規則管理成千上萬的project investment，個人財務亦能以這類思維處理。

另外，YC兄作為資深的物業投資者，在那裡打滾多年，累積可觀財富，但他當年看市也有所意料不到今天的樓市升勢，這更證明預測未來未必可取，要累積可觀財富亦不用需要準確地預測未來的。

很喜歡YC兄所講，物業投資不是炒樓，他每一間都上會做按揭，計好數，以租金回報考慮投資，這個操作相當穩當，穩當操作最終也能變得富有，YC兄就是好例子。