日本樓尾數問題

有blog友資產達一定水平，嘗試投資日本物業，就成交的尾數處理問題亦有很多考慮，早前發了電郵到止凡處問意見，今天又拿出來看看大家有何想法。

亞文留言：

您好，本人「亞文」是一名您的網誌讀者，一名80後青年，最近本人買了兩個日本物業（約90萬左右），現有小小問題想參考你的意見。

因本人有現金加股票約100萬左右，加一個在深水埗物業（欠銀行30萬）（在08年中電肥雞（離職優惠計劃）時和朋友一齊買，現收租約9000元，現租金全部存入一個2人名戶口，該戶口是用來支付該屋雜費及支付按揭）現約值200萬左右。及上年買入的一個日本物業（全付，約3個月收到日本匯來15萬日元租金）

背景，一間鐵路公司維修員，月薪15k，80後未婚，現有小小問題想問？

方案1，因接近付款日期，一次付出90萬元，自己只剩下10萬元流動資金。

方案2，將90萬轉換成人民幣定存，息2.01%，把定存抵押借港幣，銀行表示可借85%面值，利率為1.82%。

現在想您提供意見。
方案1，短期本人流動資金會減少。
方案2，需付約2厘利息，另將來在香港買屋時未必做到「壓力測試」，因會有90萬貸款。

希望您可為本人提供意見，您會用方案1還是2。


止凡回覆：

很多謝你的email，把我當成專家一樣提問，不過如你多看我的blog，可能你都會知道我多不會作實際操作上的建議，你的問題可能「80後隊長」一類的blogger會較喜歡回應。

就你的個案，我也不妨給點意見，看看有什麼應該注意的地方。首先，我沒有買賣日本樓的經驗，看你的操作似乎不打算拿這兩間日本樓作按揭槓桿，而你所提到的人民幣定期抵押借港元，我亦沒有這經驗及認知，所以不能給意見。

於我看來，這是一個負債槓桿高與低的問題，正如我以前都有文章分享過，自己亦身體力行，在這個超低息世紀，有財商的人借多點好債務未償不可，但重點是現金流的控制，何謂足夠，因人而定。

例如你所言，方案一預留十萬元流動資金，這是否足夠？我不清楚，可能你是單身人士，又可能一家七口，還是要自己衡量。

方案二，則增加了債務，但又不見得多了流動資金，賺的可能是息差及匯價，但風險也是在息差及匯價，差別只在1-2厘，這兩個因素有點變化已經是蝕本操作，可以想想。

無論哪個方案也好，甚至再拿深水埗物業加按套現也好，不妨假想多個未來情況，看看自己的資產配置有多穩陣。例如日本樓繼續大跌、美元強勢、加息、香港樓市大 跌、自己失業之類，每一個情況都想想，看看你的資產、負債、現金流有多少變化，自己的實力又如何，能否在眾人恐懼時還有實力貪婪呢？

到資產到了一定水平之後，可以操作的方法有很多，每個都沒有對與錯，相對每個人亦有不同合適操作，作決定還是要靠你自己，最重要是有足夠財商，深知每個操作背後的風險，自然得心應手，祝你好運。


後記：

不知為何，不時都有blog友會把一些實際操作拿來問我意見，多看這裡都知道我很少給予實際操作意見，連自己的實際操作也很少透露。尤其所涉及的是我本身也沒有投資過的項目，我所擁有的相關知識不比發問者本身多，所以多不能作有貢獻的回應。

不過，若然是作一些分享與啟發，我又相對有信心的。好像這個個案，我的思考方向會考慮多方面，未來可以預計到的情況都想一番，看看自己這個投資決定會有何後果，這是一個不錯的自我審查方法。

這自我審查是一個頗重要的程序，多數人買一個資產或考慮一個投資項目，著眼點會看這項目能升值多少，用自己最大能力去預測未來，去估計自己的投資是否有好回報，「估中」的話就強，「估不中」的話就差，這準則亦是他們拿來看待財經人士的準則，報章記者亦然，動不動就拿回某某過往對市場的預測，從而跟紅頂白一番。

不少身邊朋友大約知道我的投資項目之後，最多人問的一個問題是「你的股票大跌一半你怎麼辦？」，他們都會擔心，長線投資也好，價值投資也好，都不能避免大跌市，什麼「黑天鵝事件」，投資30年遇見大跌市不就完蛋了嗎？

面對這些朋友，我都會有千言萬語在心中，心想，未有這個心境的人，實在很難明白這投資理念，難以明白平靜的心態。當你在決定每項投資時，都預估了這大跌市的情況，發生時你會安好嗎？當你都注意投資所產生的現金流時，大跌市出現，你的被動收入會受影響嗎？

早前雜誌出了「年收六位數字股息」這個點子，其實不少朋友開始有點點明白這種心境，大市升升跌跌，年年有數以十萬計的股息，真的怕身家暴跌？之後，朋友們多會想做得到，很好奇怎樣獲取這結果，但又不見有太多積極行事，至少我不見有多少朋友對這個blog多了興趣。

不要緊吧，這裡還是小數人的小天地，早已定性為難以成為主流思維的地方，繼續能維持這裡的氣質，這更重要呢。

當時回應亞文時，有一點算是開口中了，拿人民幣來賺點點息差這個操作，今天人民幣一下「暴力」貶值了，結果如何？不知他當日的選擇如何呢？