2012年11月4日 星期日

何時換樓?

止凡在中青的blog中又發現另一篇值得再看的文章, 當中討論有關在高低位樓市操作的分析。



其中有一個概念非常之好, 就是形容樓市就好比股市, 可以在好市時趁機換走弱勢股, 再換馬到強勢股。而在樓市, 強勢及弱勢往往會取決於地點及質素, 強勢樓往往升快跌慢, 而弱勢則相反。

這又是早前我討論過的觀察, 三個地區 (港島、九龍、新界) 的中原指數在97年一起都是100起步, 一直跌至03年, 再慢慢升至今天, 三個地區的指數大大地分開了, 簡單的強、弱勢顯然易見。

當然還有其他因素決定樓房質素, 不過樓市始終比股市簡單很多。

 
source: 迷茫中青的寫作空間

何時換樓? 2010年10月30日

在討論區看到一貼,討論「自住樓換樓的繆誤」,引起了頗為激烈的爭議。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13328016&extra=&page=1

文中大意是理論上樓市升並非換樓「升級」的最佳時機,反而跌市時才是較好時機。本來這是一個善意的提醒,但就伸延引發出是否應該「升市換細、跌市換大」的討論。中青也有點意見:

套用股市概念,「升市減持,跌市增持」是普遍的做法。由於一層樓不能分拆出售,增持減持只能以換大 /  換細樓來完成。

好市換大樓有其風險,背後其實是利用已供部分加上升值部分,套出首期,以更高的槓杆購買「升級」單位。

假設 200 萬樓,借140 萬,供了 3 年,假設只剩下 120 萬貸款。

樓價升到 300 萬時,賣樓可套現 180 萬。利用這 180 萬,業主可以買 600 萬樓 「升級」。樓價只升了一半,但就可以有一倍的「升級享受」,這就是槓杆的威力。但更大槓杆也代表更大的負債 (負債由 120 萬跳升? 420 萬),風險當然增加。加大了槓杆,樓市繼續爆升固然賺多了,但「萬一」 (說到風險當然不一定發生) 樓價下跌,賬面虧損就會變大。相信文中作者是基於這個觀點,指出好市換大樓的增持風險。


以上中青很認同,但從理論回歸現實則有很多局限。

1. 對不少人來說,一層自住樓已經是其最大的資產。如果樓市下跌,跟本沒有多餘資金換大樓 (業主的資產增值極其量只是已供款部分);相反,就算深明以上道理,樓市上升也是唯一的機會讓該業主冒險「升級」。

2. 上文假設樓市是整體上落,大、細、平、貴樓的升跌幅度相同。現實世界卻並非如此,較優質的單位往往升得多一點,跌得小一點。這就把問題變得更複雜。

3. 自住樓也有很多其他考慮。例如搬得遠一點、細一點,家人是否同意?如果已經是買了小型單位,還有沒有空間向下換樓?

4. 這裏亦牽涉另一股市投資概念,就是在好市時趁機換走弱勢股,換馬到強勢股。因為股市低迷時,雞股無人理會,只有雞犬皆升時才是最佳逃生機會。在股市,這個「好市換走雞股」的概念跟「升市減持」沒有衝突,往往可以同步進行。但套於樓市,只有一層自住樓是不能分注的,減持就等於賣走一手好股來買一手雞股。這就是另一個現實世界樓市的限制。

總括而言,「升市減持」的道理顯淺而合理,勸大家不要輕易在好市盲目「升級」也是一個善意的溫馨提示。可惜對於自住樓,操作上有太多其它考慮。所以中青也不會鼓勵大家隨意賣樓「減持」。

大家換樓時,往往基於很多非經濟原因,只要明白以上的理論後,依然覺得可行,就可以啦。

P.S. 所有投資行為,甚至日常生活的行為,都一定有其原因。只要這個原因不是「人家這樣說」或「報紙這樣寫」,並且自己明白背後的經濟原理,就可以無悔而為之。這也是中青希望訓練自己能做到的。

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