玩弄財技, 太多方法了, 看看下面的文章便知道。不過大家要小心, 今天的磚頭投資環境已經被政府弄得不像從前一樣, 梁政府不是富豪們的一伙, 相信在他的理念中, 自由經濟與投資者利益並不是首要保障的條件。
近日的感覺是, 社會上誰叫得最大聲, 梁政府就會回應誰, 就算影響香港的自由經濟美譽也在所不惜。初出來工作的香港人買不到樓, 叫得很大聲, 政府就出招, 樓市再不跌再出, 再升再出。
政府就好像對買樓有一個概念, 買樓應該是香港人買的, 香港人不應用公司名義買的, 應該用自己身份證買的, 買入就應該自住, 3年內都不應賣的, 不符合以上的條件行為都有問題, 一一都要被徵重稅才對。但有時, 政府想出來的概念不一定對, 不一定適合所有香港人, 尤其是商業活動, 現在有點明白為何梁振英的私人公司「一舖清袋」, 人人都是走這條路, 磚頭投資致富的神話將會被他沒殺。
source: 迷茫中青的寫作空間
回網友 - 有關自住樓投資 (2011年1月27日)
有網友提問關於自住樓投資之法，由於所需篇幅頗長，現開新一篇回應一下。
網友 Okayduck 說:
很高興看到你的清晰論點, 亦非常同意。自住樓不能亂動, 而我常有這樣的迷茫, 但在看過你另一文章說過財務自由, 有時運用下自住樓的槓桿, 租差及息差來做對沖, 就當是資金重組, 也是可行的. 以下是我現行的做法, 希望大家交流下, 亦希望以你的知識道出一點風險讓我不斷作出收改, 從而達到財務自由的領域。
第一 : 自住樓之保本+對沖
將你而家層樓放租, 再用收回來的租金租一個抵租單位。
例如: 你層收租物業有５厘回報，再租一些摸頂盤 (炒家接了發展商高開之新盤), 一般都會以低過市價租金搶客幫補貨款支出。有D租金回報只有２厘或更低, 5減２厘食息差絕對可考慮。
如你收回來的租金大過你所比的還有錢袋袋, 又有機會住一層較新的樓。當然地區可能遠一點及常常搬家, 但邊等層樓升, 邊羸租差同息差應能抗衡通賬。
第二 : 自住樓之增值
第一層樓如值350~400萬, 而樓市上升20~30%, 便可以現時低按息轉按購買有6~7厘租金回報的車位收租。我之前亦曾用有限資金(未足夠第二層樓首期), 買了一個車位, 念住穩收６～７厘, 點知吾夠五個月已成功轉手得到３０％回報, 即是如果層樓升了而又借到多７０萬 (可買到兩個車位), 應可短時間內有14萬利錢。
不斷用以上2個方法 (供款+保本＋增值）當買基金咁應可, 希望好快會有第二樓房再作進一步的投資。
中青回應:
師兄你想討論風險，所以中青也就重點說風險。不過有言在先，投資理財，各施各法。中青偏向膽小和保守，如果 Okayduck 師兄相對進取一點，請自行調節。
關於「買樓放租、再租樓住」，中青自己覺得是蠻好的點子 - 事實上中青自己正是這樣做。極端一點，你把 5、6 個唐樓套房租出去，自己就可以住凱旋門。不過這好像跟「對沖」沒有什麼特別關係（除非你是想說「對沖通漲風險」？）
至於「賺息差」的概念 - 放租「高腰 (yield) 樓」、自租「低腰 (yield) 樓」，理論上是對的。要注意的是你所付出的樓價的對比。如果你買一、兩層「高腰樓」，以相同租金支持你享受「低腰樓」，好處是你購入比如 500 萬的單位，就可以租用及享受市值 800 萬的新樓豪宅。不過過程中沒有現金進袋子裏，事實上「賺」不到「息差」；如果要有現金進口袋，你可能要購入等值的物業，而你就要面對另一種風險。
市場的眼睛是雪亮的，「高腰樓」之所以高 yield，一定有其原因。很多時候我們會想象 Yield 高的物業一般是殘舊、唐樓、偏遠、甚至是凶宅。這些只是一般特性，Yield 之所以高最直接的原因是市場對他的升值潛力不寄予厚望。所以如果你用同樣的價錢購入 Yield 高的物業，再租 Yield 低的新樓豪宅，雖然你有現金收入，但你同樣是在流失升值潛力。所以師兄形容的「邊等層樓升，邊羸租差同息差應能抗衡通賬」頗難同時出現。（By the way，如有租值高，潛力厚的樓盤煩請 pm 我 ）
另有不甚重要的一點，放租要繳稅，計算「息差」時請留意。還有，現放租只能做 5 成按揭，對資金需求相對提高。
關於自住樓升值、分拆、再分拆... 很多網友都知道可行，我們稱之為「整大個餅」，前輩網友 YC 兄的 blog 有精彩描述。珠玉在前，「整餅」的好處及過程中青就不在此班門弄斧了。要留意的是，你剛剛的成功故事，很大程度上是拜樓市持續向好所賜。樓市如果橫行，這計劃也能做到，最多只是慢一點。但如果樓市急回，租金隨之下跌，而你又已過度抗張，就很危險喇。不過，現在按揭成數降低，要「整餅」的難度雖然已經提升，但相對又降低了過度抗張的風險。另外，超低息環境也可以讓你加速渡過危險期（供本供得快，相對欠銀行的成數加速降低）。
對於風險，每一個人都有不同看法。最重要自己計好數，及計算最壞情況下自己是否承受得了。
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