對樓市的預測

今天看曾淵滄博士的專欄，談到對樓市的預測，看完很想分享一下，他有段文字大意如下：

「兩年前樓價跌足一年，當時不少想買樓的人最終沒有買，現在後悔了。1998年，亞洲金融風暴期間，樓價也下跌，當時想買樓而沒有買的人在2000年後悔了，但是，在1998年買了樓的人，在2003年也後悔了。結論是：誰也不知道未來的樓價。」

曾博士是退休教授，投資理財相當了得，在多份報章有專欄，亦出版多本財經著作，可謂在財經界份量十足。在近年的作品，曾博士多談股票，其中更有本著作書叫《我說過的88隻股票》，看他的寫作，很容易以為他的投資很著重股票。其實，他的大部份投資應該在物業。

我相信以曾博士今時今日，稱為一位成功的資深物業投資者絕對不為過，他手持的收租物業亦不少，曾在一個訪問中透露他擁有二十多個收租物業，平均每一兩日就收租一次，收租都手軟。這樣的背景來看，他對樓市的走勢是否極具參考價值呢？

今天，曾博士就告訴我們，未來的樓價，誰也不知道。對很多人來說，這就好像一盤冷水當頭淋。其實，不只曾博士，就連擁有很多數據在手及分析能力極強的施永青，他在2008年金融海嘯時的樓市預測都有出錯，主因是他當年預期樓市已經步入冰河時期，要多少年才能回升也不清楚，但其後偏偏各國大印銀紙救市，跌勢沒有持續一年就回升了，樓價就此一直漲至今天。

預測未來實不容易，因為掌握數據已經不容易，拿著準確而足夠的數據作合理分析所需要的能力也不少，即使如此，我們能預測其他因素嗎？包括天災人禍，例如地震、疫症、政策、戰爭、恐襲，加上近年經常發生的「黑天鵝事件」等，我們這幾年不停遇上「百年一遇」事件。

知己不足是智者的重中之重，若沒有謙卑，很難發現自己需要的知識。我們面對不可預測的未來，可以做的路只有一條，就是安排投資的部署時最好不用預測未來，作出好平衡以作應對不同事情的發生。

好像很高深，其實可以很簡單。預測未來就好像在「賭單邊」，希望未來所出現的情況跟自己的下注一樣。而應對不同事情的發生的做法，是按自己的需要作出投資考慮，再預計在不同情況出現時自己的結果會如何。

例如自己三年後、五年後有置業需求，今天有何選擇呢？儲蓄？租樓？買樓？若然今天置業的話，未來樓價升跌多少如何？未來加息多少如何？失業機會及時間多少如何？按不同的假定情況之下作出最可取的選擇。按這邏輯，到不同情況真的出現時，理應沒有太大的驚喜，這就能做到一步步按自己的投資計劃而前進。

我們盡可能以自己的智慧作出分析以找尋最合理的操作，然而，還是有機會遇到「黑天鵝事件」的，戰爭、天災、人禍等，到時就要作出應變。能預計多少也好，很取決於平衡，我就知道不少人因怕戰爭，所以不時存有黃金於保險箱，沒有對錯，投資是藝術多於計算吧。我認為檢測未來的可變性而作出「兩手準備」的部署，比起追求加強預測未來的能力更為必要。

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