2020年6月14日 星期日

底線思維

看近期新聞,不少香港人擔憂未來,也有網友pm問我意見,我也拍了一條影片討論看法。影片中提到身邊一位朋友正在考慮賣掉自住樓,因他擔心今次香港會出大事,股樓齊大跌,而且繼續下去會愈來愈差。


朋友理性地想過兩個情況,作些心理檢視。第一個情況,所持有的物業現值600萬元,若今天沒有賣出,5年後,跌至300萬元,更成了負資產。第二個情況,若今天賣出了,5年後,升至1200萬元,失去持有資產升值機會。兩個情況,哪一個比較不高興?

朋友認為出現第一個情況比起第二個情況更不高興,加上他感覺第一個情況出現的機會率較高,即他較傾向認為未來香港物業會大跌。就朋友的想法,影片中分享了不少看法,這裏想提兩點出來。

首先,我認為預期樓市情況,不應只用「大升」與「大跌」兩個情況去考慮,而是有五個情況,即「大升」、「小升」、「不升不跌」、「小跌」、「大跌」。其實賣自住樓,只有一個情況會贏,就是未來樓價大跌,其餘四個情況都會輸。

主因是租金支出,就5年期,朋友賣樓後會租一間好一點,兩萬元租金,扣減若買樓的按揭利率支出(自住樓供款中也是蝕掉的),差價也有萬多元,一年支出多了廿多萬元,5年超過百萬元。五年間還要多次搬屋,若樓價最終只微跌三兩成也得不償失。

另一個論點,朋友認為香港未來只會更差,當中大家可能想像的包括港元美元脫鈎、外匯管制、外資大規模撤資、美國進一步在金融上制裁等,甚至中美開戰。當然,要走到這幾步,要讓所有美資人員與公司撤離也要好幾個月。

如此地步,香港的金融中心地位也將失去,最差的底線在哪?大概變成中國一個普通城市,或者好一點,似上海、深圳吧。依這底線思維去想,如何理解呢?

經濟基礎,價格講供求。最差情況出現,變回上海,需求是否就消失呢?我認為即使有百多萬人走掉,數以十萬計的單位賣出,中央隨時可放人與錢來填補,即需求還在。

股票亦然,我覺得傳統民生股並不會無未來。與樓的想法相似,未來始終有人,自然要生活,有需求。就算大市跌,中央可以出手托,重點是人與錢。相信未來還有好多大型股票回歸香港上市,例如京東/瑞幸。

是否就是一遍樂觀呢?始終,形勢天天在變,很難說,我只想提出凡事別一面倒的悲觀。若讀者考慮移民、投資外地資產、換美元作個保險,我也不反對。投資從來不是賭博,而是閱讀環境作適當部署,而部署可以是兩手準備,甚至三手或四手準備亦可。



文章連結:經濟通

41 則留言:

  1. 匿名14.6.20

    香港如果唔再係金融中心,應該只係一個中國二三線城市,同惠州差唔多,到時樓價當然比一線北上廣深差得多

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    1. 多謝意見,留言時不妨留個名字,方便交流。

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    2. 點解香港會變成惠州呢啲三線城市?, 而唔係北上廣深? 可唔可以分享下你嘅觀點同理由, 如果你只係無需原因嘅情緒化咀咒, 咁都可以講話香港變成索馬裡/ 埃塞俄比亞, 咁樣會唔會更爽?��

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  2. 香港樓價嘅 premium 得一樣嘢就係一國兩制同人仔可自由轉美金, 如果冇一國兩制 , 香港樓對佢哋冇價值, 只係得返香港人自己塘水滾塘魚, 只係香港人以為香港好住 ,大陸外資最明白香港樓/hkid對他們講只係有 他們需要的 功能。

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    1. 試下諗下如果香港係用人民幣, 買樓賣樓都係用人民幣, 香港樓除咗香港人住會買仲有乜嘢人會買

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    2. 所以大前題係聯繫匯率冇事香港樓唔會有事, 反之 自己諗

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    3. 你所講的,已到了底線,好悲了。

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    4. 作為深圳香港區,樓價也會是一線城市的樓價。

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  3. 老一輩的中國人一有閒錢就喜歡買黃金,總覺得黃金是“絕對”保值的。我太太的好朋友的媽媽是福州老太太除了喜歡不斷買進黃金之外,還很關心黃金的每天價格。她一聽到今天黃金升了多少就津津樂道、喜形於色。一聽到今天黃金跌了多少就茶飯不施、愁眉苦臉。其實她從不賣出,黃金的每天漲跌只不過就是一個數字!
    假如不移民還打算不久的將來依然會住在香港的話,自住樓宇的價格對屋主來說也只是一個數字,因為你必須住,而且不能因為價格很高而設法賣掉廚房或客廳。這跟股票很不同。除非你擁有好幾套房子才會有止凡兄的朋友的各種考量。其實移民出去也不見得非把房子賣出去不可。大陸跟香港最大的不同在於資金的管制,現在連自己的銀行帳號動用到10萬人民幣也需要登記!所以大陸的人千方百計都想把賺來的錢存放在中國之外。以前香港就是他們的存放錢財的好地方,至少香港到目前為止還是不管制的。慢慢地新加坡將取代香港,因為大陸人也“覺得”香港快靠不住了。有趣!

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    1. 時代巨輪在轉動中...

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    2. 應該是,有打算移民不過未定下幾時走吧。
      未被打面,所以未走住。
      應該講怎樣保障資產價值。 持有樓?賣樓轉其他投資,股債等等。

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    3. 10萬人民幣需要登記,並非普遍的真實現象。至少作為一個普通香港人,我在內地資金周轉沒有遇到這個限制,而問過上海深圳的銀行經理,也沒有這個政策。

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    4. 大陸人再唔會存錢係香港了,隨時加條罪資產立即充公。

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    5. 大陸管制外匯每人每年上限是5萬人民幣。但仍有各種“方法”對付。如:
      中国大陆居民,每人每年只能结汇5万美元或等值外币,那做外贸的人如何躲避这个限制?
      https://www.zhihu.com/question/35471120

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    6. 《中国人民银行关于开展大额现金管理试点的通知》
      http://www.ctaxnews.com.cn/2020-06/11/content_966791.html

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  4. 匿名15.6.20

    The first point is not true. If he sells, the amount he gets back can be invested in stocks/bonds, the returns can cover his rental

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    1. 同意,不過多數香港人懂買樓,但不太懂樓以外的投資項目。

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  5. 認同芷凡老師的說法

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    1. 謝謝你。

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  6. 匿名15.6.20

    我想起你在youtube的說話,空眼看了作「底褲思維」...

    T

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  7. 傾巢之下無完卵,除非有條件完全離開現在的生活圈,否則在圈內的資產怎變都沒有意義。

    怕樓跌了,就把樓賣了變港幣;怕港幣跌了,把港幣換美元;怕美元將來帶不走,所以先把美元匯到外國去;最後卻發現自己走不了,這時即使外國的月光再圓,除非真的有條件放棄香港的所有,能到外國生活再想吧。(這不是想不想的問題,而是大多數人都不一定有的條件問題)

    所以與其想好怎樣跳船避難,不如反思下如何打造好自己的生活圈更好,水晶球預測未來的事誰也說不準,但確確實實過好生活的每一天會更有意義。

    活在當下。

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    1. 極悲觀與極樂觀,最終實情該在兩者之間吧

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  8. 點解要迫自己賭單邊?

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    1. 無錯,投資部署宜多手準備

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  9. Hi, I m a young reader from Singapore. I think this is a very interesting problem and I would like to share my 2cts worth of perspective here.

    To predict the future real estate prices in HK is extremely challenging, given the many uncertainties surrounding HK now.

    I have seen many saying that there will be an exodus of foreign funds due to the new security bill, US actions on HK, HKD unpegged from USD, prolonged instabilities ... All these are very negative and cause a lot of fears.

    However, as a foreigner, I believe that HK can continue to function and serve as a financial gateway for many China corporations. Its standing as a global financial center wont be shaken that easily. To establish a new financial center, you need decades of hard and soft infrastructure and skill sets, which I think HK continues to retain. Besides, the recent threats from US to scrutinise the Chinese listed firms will most likely push more Chinese firms to list on HKEX. In short, HK is most likely to be a functioning financial centers in many years to come (5-10 years). As long as it can serve as a financial centre, it will continue to be a hub and melting pot for foreign expatriates and Chinese bankers.

    Besides, we also have to understand the impact of relentless QE from US, EU and Japan during this covid-19 crisis, and how it will affect the prices of real estate moving forward. Besides, from my understanding of HK government revenue sources, the sales of land parcels contributes a large portion. Without an alternative source of tax, I see the HK government will, more or less, support the current real estate price at the very least to sustain their own finances.

    Therefore, to answer if one should sell the house that he currently owns and stays in, I will say, if you are not considering migration, its much more prudent to hold on to it. Any spare cash that you have, can choose to invest overseas (US or SEA) to diversify and mitigate the risk.

    Would like to hear fellow HKers perspective as well.

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    1. 多謝你的意見,外國人看香港的角度也值得參考。好奇一問,你是否看得懂中文?聽得懂廣東話?

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    2. 看得懂,因为新加坡都实行双语政策(英文+中文)。广东话识得一点点

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  10. 匿名15.6.20

    中央一定会保护香港一个两制的招牌,否则会破坏邓小平的光环.
    不要低估中国政府和内地精英的能力和意志.
    留下来的大企业会和精英一定配合政府施政.
    恶意的反对势力只会沦为噪音. 外国势力和间谍没法立足.
    香港动乱经验间接提供中央处理台湾回归各种预案.
    香港人习惯自己执生,自动走位.
    移民和长远撤资是少数,
    内地和相信中国的资金人才会填补香港真空.
    大湾区发展是不会因香港波动而停下来的.
    中美斗争只会加大中国保护香港繁荣稳定的决心(证明美国人看错)
    美国长远斗不过中国.

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    1. 樂觀

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  11. 匿名15.6.20

    如果政治信念和宗教信仰是看得很重的人会找他们安心立命之所.
    我认为大部分人是注重生活(繁荣稳定).
    何况年轻人思想会随着年纪和阅历改变.
    偏激和暴力长远没有出路,也不会有人支持.

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    1. 但看來,支持的人很多,原因何在呢?

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  12. 匿名15.6.20

    移民占少数, 移民的也不一定卖楼.
    走不了的和观望的居多. 本地大富豪也不会离开.
    中国的发展机会实在太吸引.

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    1. 這代表了一部分人的想法吧。

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  13. 其實是否繼續留在香港住,才是賣不賣樓的原因。若繼續在港居住,就可能要繼續買入(本幣)有現金流入的資產。或者你不用跑贏英美歐日,只需要跑贏一般人就可以了。

    如果要離開香港,就應在目的地國家買入有正現金流入的資產。跑贏當地一般人就夠了。

    有個寓言故事,好像是說... 黑熊追著兩個人,A說怎跑也無用,因為不夠熊跑得快。B 不聽A說,自己繼續跑,因為他心想,只要跑得快過A就可以了。

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  14. 唔使驚,黨一定會照顧我哋嘅!

    //因為萬有都是靠他造的,無論是天上的、地上的,能看見的、不能看見的,或是有位的、主治的、執政的、掌權的,一概都是藉著他造的,又是為他造的。//

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  15. 匿名16.6.20

    如果托得了市日本就不會迷失三十年啦。靠輸入才與資金一直應該有在做,單靠香港人的購買力有限,不然樓市也不可能升到全球最貴。問題是若全球國家j不再量化寬鬆的時候,香港樓價是否可能自己單獨升?過去幾年的模式是否可以持續?流失的職位是否都可以補充?這一切的問題讀者要自己去思考。輸入的人才是否負擔得起與或願意負擔再升的樓價?輸入的資金甚麼時候回流都是考慮的因素。

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    1. 值得深思
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