2020年11月15日 星期日

置業聯名考慮

近日在換樓,處理很多相關事宜,當中包括銀行按揭。借此機會也提醒一下年青人,買樓上車註冊物業上名時應如何考慮聯名或單名。聯名與否?這個問題我被身邊朋友問過很多次,其實與太太聯名置業並無太多好處,反而壞處則很多。


首次置業

由於過去幾年政府出了很多樓市辣招,令今天首次置業人名也很值錢。聯名持有一個物業,在未沽出該物業業權之前,兩個名都不能再享受首次置物的稅務與按揭優惠,有點浪費。

手續繁複

聯名置業後,日後可能把物業加按行使財技,到時會發現聯名置業後會比較麻煩。大家可以想像,由於物業聯名了,以後做任何財技動作,如加按、轉按之類,都需要向銀行提交兩個名下的相關文件,每份文件也要夫妻兩個一起簽署。相比單名物業,複雜程度倍增。

火燒連環船

起初以聯名作置業,很可能由於造按揭時的考慮。本身是夫妻關係,二人收入加起來較高,相對容易通過供款比率與壓力測試,這也無可厚非。第一次申請按揭時,聯名的確有幫助。但日後再有其他動作需要再向銀行借貸時,則會成為二人的負累,因為銀行會假設任何一方失去供款能力去考慮另一方的還款能力,所以任何一邊實力較弱者會成為「瓶頸」。

例如太太本來有一個單名個人物業,後來夫妻聯名買入多一間物業。太太與先生聯名,計及先生的收入,新物業就可以上會。但日後若太太想加按原來那間物業,銀行會審視她個人供款能力,計算方法是她個人獨力供兩間,過不了壓力測試,就不能批出加按貸款。

還有個有趣數學題,按此邏輯,原本兩個人,假設每人購買力是兩個物業,兩人的供款能力共可以買入四個物業,但如果其中一個物業聯名了,購買力變成只有三間,因各自都被計算成兩個物業,很不值。

聯名以外的方法

考慮聯名可能是因為按揭上會問題,收入不夠。其實可考慮以擔保人的方法,物業保持單名,另一半就可作擔保人以加大供款能力。

用擔保人方法還有個好處,他日若要擔保人除名,也不會影響樓契,只是銀行與你之間的關係。相反,聯名物業要除名,就涉及業權買賣,成本相對較高,包括律師費與稅項。

逼不得已的聯名

話說回來,聯名亦有一點好處,雖說夫妻關係,若一方過身,遺產自動接收。然而,婚變、爭產新聞不鮮,物業聯名做「長命契」看來多一點保障。再者,若聯名者並非夫妻關係,可能只是男女朋友,甚至朋友夾錢投資,要賬目分明,惟有聯名吧。

https://www.youtube.com/watch?v=Iqhcb4qEFCY

文章連結:蘋果日報

7 則留言:

  1. 謝謝分享,自從有辣招後,相信已少了很多人首置聯名,因將來要另一方要置業的話要補錢除名,麻煩又要花錢呢!止凡兄,無意中電腦搜尋時在大學校友網看到你曾出版得書籍介紹,得知原來是師兄。
    小妹最近寫了一篇《取之有道》為名的blog,誠希閣下看一看。😊

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    1. 被你發現,真有緣。看見你的文章

      https://cellcellpositivelife.blogspot.com/2020/11/blog-post_17.html

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  2. 聯吾聯名,都係睇信吾信,吾夠信任度就聯名,真係供樓供斷1間都好勁,買2間有錢再想

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    1. 有網友在youtube留言提到一個good point,外國有遺產稅,聯名更有著數,香港則少了這個考慮。

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  3. 政府這個辣招,的確有效壓抑樓價炒風。
    只是,香港是自由經濟體,不是應該讓市場,自行調節樓價?
    只要增加批核按揭難度,就能避免能力不足的人,貿然入市。

    另外,樓市的炒家減少,並非一面倒好事。
    今年經濟疲弱,樓價微跌後,已平穩回升。
    可見剛性需求大,而市場供應少。
    當賣樓嘅機會成本增加,只會減少用家、炒家的放盤意欲。

    可是,真正的炒家,自然有他們的方法投入樓市。
    為避辣招,單名上會,反而加深情侶、夫妻間的猜疑。
    我有一位朋友,離婚的主因,就是丈夫單名上會,卻要她一人一半供樓。

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    1. 這個題目有不少討論,其中的論點是住宅影響民生,加上自由市場的話,多年以來難敵內地資金,放手不管控,未必理想。

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  4. 這個題目有不少討論,其中的論點是住宅影響民生,加上自由市場的話,多年以來難敵內地資金,放手不管控,未必理想。

    止凡樓主說到重點

    學習新加坡,將私人自由市場跟本地自用市場分開,先係治本之法,但利益者又會願意嗎?

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