施永青海嘯時盡沽股票增持物業 [YC兄系列]

分享了YC兄的blog文都有一段時間了，看一看，原來分享完這篇文章之後，有實際內容的就只剩下一篇，即下一篇就是最後了，而最後這兩篇都是YC兄對一些文章的評論，從他的觀點看看大家有否得著，請記著這是2009年初的文章。

YC兄轉載文章【明報專訊】2009年3月8日：

一直被視為「藍籌中的藍籌」匯豐控股（0005），受金融海嘯影響，終宣布22年來首次供股集資逾1300億元，成為英國及香港有史以來最大的供股集資計劃，觸動萬千香港股民心情。不過，創辦龍頭地產代理行中原集團逾30年的施永青，卻一早已盡沽手上包括匯控的所有股票，並增持「磚頭」，現時其身家有一半屬物業；「1000萬元放係銀行，一年都只係得2萬元（利息），每月都係得千多元，若買樓收租，1個月點都有2至3萬元，一年租金收入已是30萬至40萬元，遠比放係銀行高出以倍數計，又比投資股票穩陣。」他又指各國大力救市後，一旦貨幣系統崩潰，在銀紙貶值下，物業遠比其他投資為佳。

施永青笑言，自己投資不一定「贏梗」，自己亦像一般小市民一樣，從最初買入數百方呎單位，經過多年的努力，配合香港經濟發展，到現時居住數千呎單位。「自己一直有買九龍樓，未結婚前係70年代，已用數萬元買入觀塘月華街海景大廈一個1房1廳細單位，數年後以10多萬元沽出。」

數萬元買觀塘海景大廈起家

為預備結婚，施永青於1984年斥20多萬元購入何文田棗梨雅道1號騰龍閣一個面積約500方呎單位。「婚後2年多因太太有孕，決定再換大啲，用約100萬元購九龍塘根德閣約1100方呎單位，騰龍閣就以約60萬元售出，樓價升幅約1倍。」其後1年多又將單位賣出獲利後，再斥300多萬元買入何文田常盛街日麗園。「即依家半山壹號附近，買入單位後不過3年又以600多萬元轉售。」

不過，施永青亦非長勝將軍，其投資亦有隨大市虧損個案。「90年代我以1500多萬元買入清水灣物業，原先更想整座重建，但97年亞洲金融風暴一至，加上仔女要係九龍塘返學，結果於02年以1100萬元沽出物業，帳面蝕400萬元。」

近年他亦曾經摸頂買入豪宅，但此舉是迫不得已的抉擇。「我係07年買入九龍塘施他佛道洋房，因為要裝修，諗住裝修期間先租樓，誰知無端端用咗7000萬元買入何文田京士柏山，原本一早想放賣，點知之前買入的洋房，到依家都未裝修好，但京士柏山帳面已虧損約三成，即係唔見咗約2100萬元。」

樓市現時表現比自己預期好

對於後市的看法，他稱現時樓市已比預期中好，經濟經過一輪調整後，不少人已為如何儲存財富而煩惱，最後發現市場上有不少人將部分錢轉投地產上。「原以為樓市經過金融海嘯後會停頓，但近期買家開始增持物業，相信後市會較預期好。」

在金融海嘯下，樓市雖然亦受影響，但其抗跌力較其他金融產品佳。「現時我的投資中，有一半為物業，一成為黃金，其餘四成為現金。」既然他長遠認為現金或會貶值，為何仍持有四成現金？「早排有人話Cash is God，但往後若貨幣系統崩潰，現金大貶值的時候，持有資產者便會有着數。依家我仲有四成現金，主要由於為預備中原一旦出現問題，便有足夠現金支持。」

他又稱，投資物業可自定策略，如單位如何裝修，出租予什麼人，或於何時沽出，「可以話係話晒事」。「雖然物業較股票轉售能力較低，但若長線投資不失為一個好選擇；若投資股票，要半年後才知道業績，隨時突然又要供股，一旦遇上不務正業的上市公司，投資更有機會泡湯。」

必要時要壯士斷臂

根據傳統智慧，投資時切忌同「相關投資工具談戀愛」；施永青笑言，在82、83年左右，曾經投資柴灣某工廠大廈一個單位，但後來因看不通後市，寧願撻訂，結果損手10多至20萬元。 

撰文﹕陳天賜、林可為


YC兄評論（2009年3月8日）：

曾經有朋友指我買樓收租的方法，借貸過多，市況逆轉的時侯，資金周轉唔黎，會十分之危險。但事實上在這次金融海嘯期間，我在房地產上還可以保住大部份資產，每月仍可以收到強勁的現金流，但很多朋友在股票上已損失慘重。

很多人認為投資是有風險的，因為他們無法掌控投資的資產，正如施生所說「若投資股票，要半年後才知道業績，隨時突然又要供股，一旦遇上不務正業的上市公司，投資更有機會泡湯」，所以理財專家都叫大家分散投資。

我喜歡投資房地產，原因就是「控制」，最近我在中環有層樓出租，放租兩個星期我已推掉兩個有意思承租的租客，一個是剛剛來港做紅酒生意的鬼佬，因無入息證明又唔肯一次過交一年租所以推掉，另一個是年輕「差差」做海洋生物研究咁話，但我怕咖喱味，佢又未出到價，所以又推咗。最後層樓租左比一個澳洲籍做marketing既台灣「小朋友」，得27歲但有大公司證明，安心許多。

老實講我真係找不到還有什麼投資能使我在賺錢和保住本錢的許多方面獲得這麼多掌控權。所以我沒有分散投資，獨沽一味買樓收租，由於房地產升值，銀行又肯借錢比我整大個餅，所以我可以比同輩早十幾年退休。

金融海嘯最壞的時刻還未到，最近另一個租客打電話比我說今個月因屋企有事，錢銀周轉唔黎要遲d交租，我當然說無問題喇，起碼佢肯同我講，好過粒聲唔出又唔交租，迫我apply court order趕佢走就唔好喇！租咗廿幾年樓比人，touch wood除左惡租客之外，什麼租客未見過吖，一般來說你對d租客好d，佢地都會對你好d，好黎好去，再見亦是朋友。

4月1日起深圳居民便可以無限次自由來港，我現時有一半時間在深圳居住，是半個深圳人，在這幾年深圳房地產熱期間，我見識過這班深圳炒房團，我的房子在兩年間曾經被他們炒高3倍至150萬RMB，最近才回落至100萬RMB，仍然有2倍升幅。我覺得未來如果中原指數要重上100點甚至再高，都要借助這班新力軍，千祈唔可以睇少。


後記（止凡）：

這篇文章不單只能吸收YC兄的智慧，還可以吸收施先生的投資理念。最記得施生很喜歡把自己的投資分成十份，安排作4、3、2、1，即4份物業，3份證券，2份現金，1份商品（如黃金），因為物業與證券能帶來現金流，而他對物業又特別有信心，不時又需要保留現金作投資的子彈，而1份商品算是作一些風險對沖吧。當然，這些比例在不同市況之下會不時改變，盡量做到進可攻、退可守的資產配置，背後的理論未必需要太複雜。

而從YC兄的文字間能看出幾點智慧，其中一個是投資項目的控制權問題。經常說的投資風險主要來自投資者對投資項目的不了解，以及控制權不足，這裡所談的風險並不是金融機構或教科書所指的「波幅」。YC兄喜歡投資物業的其中一個原因正正是控制權，由他對租客的選擇過程可以看到這個物業出租的操作，他作為業主的控制能力的確很高，這樣使物業投資者集中投資也不感到很大風險。

另外，我們能看到YC兄於當時（2009年）已經看到內地人來港買樓的威力，尤其他當時主要居住深圳，亦在深圳持有物業，親身看到內地投資者的財力，這更造就他一直「整餅」令資產脹大，身家、現金流與樓市大升浪一起走高，提早退休。