請教有關借貸事情

上星期收到blog友email給我，討論有關借貸事情，經同意後將內容貼出，希望大家都能給點意見。

Fida的email：

止凡兄你好,

小弟不時都追看你的文章，上班下班有空亦會閱讀你過往的文章，真的令小弟在財務知識上增長不少，謝謝。在今年年頭時，小弟向銀行作出了借稅貸，借12個月還款計算實際年利率為3.36%。

因為這是有成本的資金，所以投資目項上以穩健為主。半年過去了，成績不過不失，主要的投資項目只是買入及持有內銀股，暫時計將會收到的股息已經完全可以抵銷利息開支。

所以，小弟打算部署半年後稅貸還清時作另一筆較大的負債，當係訓練財商的一部份，故些想請教你一些問題：

本身屋企人有一層約市值300萬的私人樓宇（保守估計），按揭幾年前已全數還清，小弟打算作出以下安排：

向銀行重按借出約兩成，即60萬作投資用途，分5年本息歸還，以年利率2.5%計算，每月還款為萬二元多，全期利息開支約四萬六千（不加息的話），這個還款額已作壓力測試，而按出來的錢都是主要都是買入及持有盈利續年有增長兼派高息的股份，當然股息亦要每年有增長的，收到的股息就再投資，以時間及複式令本利續年遞增。因股息相對借貸利率高，這樣的操作應該可以每年有正現金流。

至於年期以五年作為單位，是對應本身的每五年計劃，同時短時間小弟暫時沒有置業打算，所以應該可以以本人作擔保，借出一筆物業貸款。

小弟想請教當年你申請加按時，還款年期同金額的多少有什麼考慮因素？看過巴黎兄最近的Blog，又剛好建議作同樣做法，但年期及金額就越長及越多越好，所以想冒昧請教，謝謝。

Fida

止凡回應：

Fida,

收到你email提問有關貸款事項，實在高興，不過請不要把我當成是財務專家，只是無聊blogger一名而已。

你所提到的短時間分期借貸，我近日都有借，實際利率還沒有你的低，不知你向哪一間行借的呢？這種借貸最煩是年期短，拿來作投資的話會很不方便，幸好本身資產都有一定量，加上孖展操作，善用這樣的借貸也能有更好效果，遲一些分享一下我近期的借貸經歷。

關於樓按的年期問題，你的考慮都很合理，即要配合個人財務狀態而定。然而，如果沒有太多限制的話，年期選擇時我會視乎利率，如果好像今天的歷史低位的話，我會越長越好，這是利用息差的概念。而其實這個年期不一定是永久不變的，過了罰息期，如果加息了，或你的投資項目價格高位想套現，到時提早還款亦可。所以年期長短未必借錢一刻就定死不變的，我加按兩次都是做30年期的，賺了兩三年息差了，息口有任何大變，隨時可以安排提早還款或改變年期也行。把銀行當成朋友，你財務穩健時，萬事好商量。

最後想問問我能否分享這個email？說不定有更多blog友可以給點意見，謝謝。

止凡

Fida回應：

止凡兄你好:

謝謝你回覆及分享。你太客氣了！你指出的考慮因素（主要在操作樓按的問題）我都未曾考慮過，很值得參考。當我向銀行作商討時可以一併提出疑問。

當初參加稅貸的銀行是X打銀行，小弟同樣覺得實際年利率較其他銀行平，而當時亦有心儀目標作投資，所以作出短期借貸。有了這次經驗，加上參考你過往blog文如加按、複利、借錢前先了解自己等，相信可以作一次較大及長時間的操作。

小弟亦不介意分享這個電郵，各blog友亦歡迎提供意見或分享本身對於好債及壞債的操作。只要不公開本人電郵便可以了。當然，小弟以上的操作提議只是大家作個參考，不同blog友會有不同的策略、方法及投資心得，希望各blog友不要照單執藥。

最後，我沒有當止凡兄是財務專家，而是一位價值投資的專家呢！哈哈！！

祝 生活愉快，早日財務自由（可能已經避達標了！先恭喜！哈！）

Fida

後記：

其實作為blogger寫文這麼久，最高興是看到不少blog友的留言交流，感覺不是單向的，亦從blog友的留言看到自己的水平，是一個很好的學習方法，這比起寫報章專欄更棒，因為我都不會在看完專欄文章之後故意寫一篇email給筆者，反而看blog文時就會留言，因為太方便了。

這個有關借貸的問題，絕對值得大家思考一下，當然又是這個提醒，blog友們本身需要有一定的財務知識去駕馭債務，這些債務才有機會變為好債務。如果連日常生活的個人理財、收支平衡都未能搞定的話，還是先下點苦功學習財務知識，先不要碰債務操作好了。