按揭保險保障兩成樓價？

不少人都知道如果買物業向銀行借超過七成按揭的話，多於七成的部份不是銀行去做的，而是按揭公司去做的，而銀行亦需要求業主買一份按揭保險，這是沒有選擇可言的，不買這份按保，銀行就不會容許你做超過七成的按揭。

周日，止凡在家看到有線電視的樓盤傳真，指出有小業主竟然誤解這份按保是保障小業主的。他的邏輯是這樣的，這個按保是一份保險，如果業主做多於七成的按揭，例如九成的按揭，銀行的風險會高了很多，因為只要樓價在買入後不久跌超過一成，這個物業立即會資不抵債，變成負資產，在這個時候，如果銀行向業主追債（call loan），業主賣樓都不能還債時，按揭保險就能賠掉差價，這算是對業主有了個保障吧。

我一聽完，發現這個認知與我的很不同，這不可能是按保的原意，怎麼可能按保會保障小業主本身。幸好，之後有線電視就訪問了香港按揭證券有限公司（HKMC）的行政總裁，讓他解釋一下這個按保的原意及保障情況，如我所料，這位小業主的認知是錯誤的。

按揭公司行政總裁解釋，這份按保是拿來保障銀行的，在任何情況下，借貸人都有義務去償還貸款，這一點是肯定的。而當樓價下跌時，又或者借貸人拖欠供款時，銀行都可能追收欠款。什麼時候需要行使這個按保賠償給銀行呢？只會是在欠款人無力償還欠款時，代表欠款人已經被申請破產，把所有資產變賣後仍不足以償還貸款時，按保就需要向銀行作出差價賠款。

換句話說，這個按保完全地是為了保障銀行而買的，這跟小業主的保障毫無關係，節目中這位小業主實在是「想多了」。而在節目中還提到了這個按保的確昂貴，拿一個300萬樓價的例子，保額為樓價的兩成，即60萬，而按保一般都需要按貸款金額的3至4厘，即簡單計算一下，30單之中沒有一單需要賠付的話，按保公司可以話淨賺的。而就算在2003年沙士其間，拖欠90日以上的個案都只是佔整體按揭數字的0.04%（沒記錯的話）。總之需要賠償的可能是接近零，不用精算師都懂計算這是一門高利潤的生意。

有很多人會問，止凡經常講的財務知識，到底包括什麼呢？有沒有「考試範圍」呢？實在沒有的，財務知識可謂包羅萬有，你想得出都可以是其一。好像這個例子中所討論的按揭保險問題，大家對這個保險的對象又有否一個感覺？對這們保險生意又有否一個感覺？很抽象吧。

無論如何，增進財務知識，了解多一點這個金錢世界的遊戲規則，明白人家如何賺錢，風險落到什麼地方，錢是什麼？錢的流向？錢從何來？弄懂這些問題，在資本主義社會中才能保障自己及家人。不然的話，看看這個個案的天真程度，後果可想而知。