買賣過180個物業的炒家

周日看過有線電視的樓盤傳真，節目中訪問了一位曾經買賣過180個物業的炒家關小姐，令止凡十分感興趣。最令有趣的是，原本以為在今天政府辣招之下，應該使所有炒家絕跡於市場才對，誰知她在訪問中表示一直都沒有停過買賣物業。

關小姐有30年物業買賣經驗，以買賣過180個物業計算，30年來平均每兩個月就有一宗物業買賣，作為一個個人物業投資者，這30年來，真是這邊交吉完，那邊又要開始買賣另一單位，確實是不簡單的操作。她曾經在一家做批發生意的公司內當一名打工仔，在30年前以18萬買入一個單位開始物業買賣，記得當時拿了1.8萬作首期，很快就有人以23萬向她買這物業，轉眼就賺了幾倍本金，第一次的物業投資賺錢經驗，令她決心轉行做地產代理，開始她的炒樓路。

這30年來，關小姐主要在太子、旺角、美孚一帶買賣物業，她在不同時候都有作買賣，曾經歷過97年樓市顛峰、03年沙士、08年金融海嘯，由香港未回歸炒到今天，從沒有停止過。關小姐記得在03沙士來臨時，當年她手持三個美孚新邨單位，在很短時間內就放售了，就算是輸掉一點本金也要下這個決定，因為她認為最重要是懂得止蝕，這是一直保障她的法則。

對於物業投資的理念，關小姐認為最重要是注意租金回報，她一直對新盤及豪宅都興趣不大，亦很少作買賣，原因是其租金回報只有2-3厘，她認為太高風險了。她覺得新盤或豪宅拿來自住就不錯，但投資的話就不是她杯茶，她會注意20年樓齡以下的物業，如果是20年以上的，就最好要完成了物業大維修，否則都不太有興趣考慮。

在節目中，講述了關小姐近期剛買入的一個細價單位，她不太介意付雙倍印花稅，其中一個主因是該物業已經成功簽了稅約，月租$8500，按樓價205萬計算，回報有5厘，她認為這樣的租金回報率絕對無問題，有這樣的租金回報率的話，她不介意在今天的政府辣招之下繼續買入物業。

相信不少blog友最感興趣的是這樣的一個炒家，到底會如何看後市呢？在這方面，關小姐沒有太多的分析，不過她就主觀地認為後市會「陰乾式」地下跌，即不會大跌，當然亦難以大升。而她對這樣的後市都有相應部署，就是會按手持物業的年期慢慢減持，目的是避開政府SSD需要鎖住年期的稅項，物業到期就放到市場看看價錢如何，到價的話大可放售，不到價位的大可繼續放租。何謂到價呢？她舉例一個兩三年前以150萬買入的物業，如果有人出價300萬到330萬的話，到時可以考慮賣出。

看畢這個訪問，短短只是十多分鐘，看似沒什麼特別，只是一名炒家的心聲，但內裡還是有不少看來「理所當然」的投資智慧。第一是要注意現金流，關小姐所講述不買新盤、豪宅的原因，不少人會話新盤、豪宅有溢價，或未折舊之類，然而她就簡單地從投資者角度看，即在租金回報率就能看得一清二楚，這是注重現金流的表現，好像做一盤生意，現金流永遠是「保命符」。

第二是關小姐的投資方法都會按政府的遊戲規則去改變，在任何一個領域投資也好，做生意也好，最首要是要了解政府的遊戲規則，同時又要了解銀行的遊戲規則。不少未上車（但嚷著要買樓）的人士，就是因為未買賣過物業，對物業市場的運作不甚了解，對什麼稅項、做按揭程序、按揭成數、壓力測試之類都不太了解。我不是隨便說的，因為身邊的確不少這樣的朋友，這些結論是每天都在做統計調查所得的。

最後我發現關小姐的操作不太需要著重預測後市，她在訪問中沒有太則重後市的睇法，雖然這應該是大部份觀察及節目制作人員都最希望了解的事情，但她就是偏偏輕輕帶過。主要原因應該是以她30年的炒樓經驗，早知道後市不容易預測，好像政府人為政策、內部政治氣氛、外圍經濟等，對香港樓市的影響，能估中一兩次已經很了不起了。然而，在這樣不能預測後市的前題下，她所有策略都是「進可攻、退可守」的，只有立自己於不敗之地，才能面對什麼不測。

就算是炒家，跟自己的投資理念不一定完全相同，不過是成功經驗也好，失敗經驗也好，總能從人家的多年經驗中吸收有用的知識。