2012年2月19日 星期日

討論樓市價格

止凡看到亂博貼了一篇有關怎樣計算現時樓價水平, 相當有趣, 文章的觀點是在利率問題出發, 因為大部份買樓者都需要做按揭借貸, 所以銀行的利息支出都應該計入樓價水平, 而今天的利率比97年低很多, 所以從這個角度出發, 即使今天中原指數重回近100, 接近97年水平, 部份屋苑樓價更超過97年, 但計及利率支出, 仍舊便宜。


不過亂博並不完全認同這個分析, 因為供樓利率不會保持不變的。

分析樓市是高是低, 除了利率問題之外, 分析的觀點應該還要包括很多方面,  例如回歸以來的香港經濟增長、市民累積的財富 (不少市民已經供完按揭)、多年來的通貨膨脹及GDP、各國印銀紙的結果、內地同胞的需求量、政府政策的改變 (對供應, 對炒賣以至對銀行借貸的政策), 今天中原指數100跟97年的100實在不可能單純作比較。


source: http://luan-invest.blogspot.com/2012/02/blog-post_17.html

[節錄重點]

怎樣計?

上次在「如何解讀痛苦指數」一文,有讀者回應時貼出另一博文,該博文指出現時樓價較97年便宜得多,原因是現時供樓利息很低,即使樓宇按揭利息從2010年一厘加至現在三厘,供樓利息還是很低,作者用了以下例子,筆者重貼:

......97 年供樓利率高達 12%,而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate,最低還不到 1%,即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右,供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足,上車自住基本上可以做 90% 按揭,門檻大為降低。

以 $200 萬單位,借 70%($140 萬)為例...

首先,從供樓角度看...
對用家來說,最重要的是每個月到底要付出多少!
97 年:月供 $15,415,月入 $20,000 都很頭痛。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力,今天已可供 $560 萬樓!

第二,從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年,即管當供到尾...
97 年:總利息 ~$230 萬.總樓價 ~$430 萬
10 年:總利息 ~$22 萬.總樓價 ~$222 萬
12 年:總利息 ~$59 萬.總樓價 ~$259 萬
怎樣?還堅持現在跟 97 一樣貴嗎?

第三,從需求角度看...
97 年的時候,需求主要來自本地人。今天,大陸同胞都喜歡到香港買房,近年的新盤,約有 30% 以上買家是大陸人,如果計及以公司名義買樓的大陸人,相信遠不止此數。大陸人的購樓慾已不止於新樓,就連中細價樓亦不放過,去年Dozy 出售的 5 個單位中,其中 2 個就是大陸人買。
97 年的時候,很多人為負擔不了供樓,樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97,是技術性調整,多於因為超出社會負擔能力而爆煲,購買力只是被埋藏,而不是被消耗。

筆者反駁......現時每月供款的確比97年便宜,無可厚非,今時的按揭利率只是2.5%,的確大大低於97年的12厘息。

不過,謹記計好你的供樓負擔比率,因為H和P不會停留30年不變,......
......

以上例子$200 萬單位,借 70%($140 萬),30年供款期為例...

......

如果加息至97年的12厘:月供 $14,401,月入 $15,000, 供樓負擔比率=96%。

......筆者有以下的結論:

"97年以12厘高息上車,然後息口下降,現在是低息上車,然後息口上升,97年上車等同你揹着一個大包袱上車,然後包袱重量下降,現在是揹細包袱上車,包袱重量上升,最重要是利息上升的幅度是無法預知!"

事實上,預期按揭利息30年都不變,是非常之不切實際!......以$200萬樓價作為例子,用平均利率5厘計算,30年供樓利息是$1,305,580,總樓價應該是$3,305,581。

當然,......現時短期內賣樓要付SSD額外印花稅,......。總之,SSD迫你持貨兩年,......倘若你現時上車已經是50%供樓負擔水平,利息加至平均水平5%已經末頂,肯定被拋下車!

2 則留言:

  1. 亂博好像犯了一個好嚴重,誤導了讀者,用利息計算供樓總支出,而且設定樓價為200萬,97年是200萬,今日也是200萬嗎,明顯不是吧,
    要比較當然以97年樓價與今天,
    重有當年的人是否供滿30年,明顯不是吧,
    人工是多少,負擔比例是如何?
    我相信 以人工升幅,樓價升幅比對,當年供款時間與今天,利息做一個全面比對,才有參考價值

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    1. 總體的供樓負擔也只是其中一個影響樓價的因素,但並不是全部,還有很多原因呢。

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