投資商場舖死場？

身邊有朋友與我分享投資意見，指日前看到一個商場舖投資機會，位於深水埗的「深之都」，在「黃金商場」隔離，地鐵出口旁邊，地點不錯。

那是三樓劏舖，50萬元，租金回報每月2000元，即4.8厘回報。朋友考慮時也頗周詳，他也知道那是一個「死場」，已想到輸的層面，假設租金回報只有一半，即1000元也好，回報2.4厘也算了。更甚者，租不出去，最多只是買了一個貨倉給自己自用吧。

然而，我認為這已經脫離了投資考慮，若只需要2.4厘回報，把50萬元放於mortgage link戶口也有兩厘多吧，又或者找任何地方閒置資金也好過買這件東西回來，因若租不出去，估計還有管理費的支出，變不成資產隨時變了負債。有多餘錢，應把它好好運用，變聰明錢，而不應該放於「死場」處吧。

其實，投資這類劏舖未必單以租金回報作考慮，而是需要留意大業主的取向。例如要看看大業主是先收回，再改建後，包裝得好好後才拆售？還是無任何動作之下拆售散貨呢？若大業主不是在「收貨」而是在「出貨」，又或者業權早早分散了，而商場又是死場一個，前途十分有限。

買物業經常說三點，就是地點、地點、地點，然而，商場舖投資則不同，若「死舖」多的話，無人會走上去，沒有人流就會有更多舖開不成，自然更不能吸引客人，更死，小業主可以做的事情不多，地點再好都無用。過往不少旺區商場舖都變成死場，要翻身，就可能等大戶出手收集業權後改頭換面了。

這些年，我見很多成功的物業投資者多是懂得added value，不只是簡單計計回報率做個收租佬，之後就望大市升，而是買入物業後幹一點動作，令價值能釋放。包括改用途、裝修劏場、打通多個物業、改契、改變租客來源，甚至大手買入，成為大業主，再裝修成其他功能的舖位，製造主題，提升人流與租值。

另一種成功的投資者是知道市場需求，在此亂舉一個例子，若你知道順豐速遞正在當區尋找一些地點好而租金便宜的地方做取貨場，朋友所講的這類商場就正是順豐的目標租盤之一，你就可以有策略地先以「死場價」持有這些地方，然後再跟順豐談租約。

近年我發現香港住戶物業樓價升了很多，不少人有「錢太多」的問題，而香港人特別信「磚頭」，見樓價高又不想下注，不投資港樓就考慮投資外地樓，甚至車位、工廈與商場。雖然每一樣都是「磚頭」，但投資不同「磚頭」都需要不同的財務知識，投資前記得做足功課，先擴大自己的能力圈更好。