朋友致富的起步

上星期與朋友討論上期「東周刊」有關財務自由的概念，朋友對財務自由未太了解，亦感到好奇，於是止凡解釋一番。周刊內提及其中一個故事，打工仔財叔如今月收租三十萬的個案，扣減一半的按揭支出，被動收入為每年近200萬，十分驚人，大家就以這故事作引子討論。

朋友了解過之後，提出不少問題及相對負面的意見。例如朋友認為要有這樣的操作，就要有很大的資本，另外今天樓價高企，買樓放租很不抵，風險又高，有這資本都會被鎖住，不化算。總之，他的感覺是「這些機會不是屬於我的」，認為那位財叔可以做到，甚至算是運氣吧。

本身我知道朋友有間自住樓，又知道朋友有買一點股票，應該是金利來吧，於是我就大膽亂說一下，替他組織一番。我先問一下朋友的自住樓在這幾年升值了多少，他表示有一倍之多，其實我想應該不止一倍，不過就當是一倍吧。而朋友當年的買入價是300多萬元，即今天已升值近700萬。而朋友什麼也沒有做，應該是只想盡快把按揭供斷。

當年都是7成按揭吧，扣掉多年供款，粗粗地計算一下之後，我就話，現在到銀行傾傾加按，按回估值的七成也好（剛巧沒有七成了），六成也好，五成也好，就當能加按套現300萬元，就當全數買入金利來。按揭2厘，金利來派息8厘，即今天息差6厘，一年就產生18萬現金流，即時做到年收息達六位數字了。

當朋友聽完之後還在心中盤算時，我就補充，強調這只是我隨口說說，當中還有不少風險需要考慮，例如加息、樓價跌、股價跌、失業、減派息之類，這些風險如何控制及處理呢？這就是財務知識了。有財務知識的話，其實朋友的現況已經好到不得了，若拿這個個案給我操作，不出一個月，現金流完全不一樣。

更高手的，未必是「即套即買」，因未來可能資產大跌，不同種類的資產都無一幸免。更高招可以是在樓價估值高位套現出來，再找安全地方「停置」一下，到資產下跌周期再出來買東西。無論怎樣操作，相對什麼也不做來說，風險都不會低，個人理財定力不好的話，更可以把借來的錢花光。

跟朋友說完，還多討論一些股票買賣，足夠讓他深思一番，因為好像被我衝擊著思維。朋友也同意，若沒有「做點事情」，樓價升完又跌，到下次下跌周期，這「紙上富貴」就會消失。如何把握，方法多的是，且看看財商如何。

沒有財商，的確會看不見很多機會，之後年復年，繼續乖乖工作賺錢供樓，十年後還是同一個思維模式，生活上沒多大改變。同一個情況，同一手資產，放到不同財商的人眼前，所看見的操作可能及機會可以完全不同。坊間普遍都是負面思維，所謂「身在福中不知福」，於財務世界之中，就可以演繹為自己充滿了致富的條件，但卻視而不見。

我希望能成功提醒了這位朋友，也推介了小第的兩本著作，不知道他看完之後有否行動。在此還要再次提醒，我以上的建議只是隨便說說，無論如何，投資者先要注意風險，否則一動不如一靜好了。