買樓投資的優勢

看畢富爸爸作者 Robert 及富豪 Donald Trump 寫的《Why We Want You To Be Rich》, 讓止凡再分享一下書中的好點子。這個是有關 Robert對 Real Estate (房地產)情有獨鐘的原因。

Robert在書中所列出有關投資房地產的好處, 並不完全能適合香港的環境。這正是財務知識重要的地方, 不同地方、不同時間、不同政策, 會出現不同的投資策略, 絕不能一本通書睇到老, 看完人家的做法後, 不加以分析, 照抄一通, 多數出事。

讓我對Robert投資房地產的原因多加一點分析討論。

Cash flow (現金流) - 這是穩定的租金收入, 就現金流來說, 相信買樓收租比買股或債券收息更加複雜, 但比起做生意來說又簡單得多, 以做生意的角度來看, 買樓收租是較直接簡單又穩定的。當然亦有難度, 就是找尋高質素的租客。

Leverage (槓桿) - 投資房地產可以做按揭, 對銀行來說是比較穩健的有抵押借款, 所以可以做比較高的成數, 以及在樓市大跌時比較少被追收差價。這是股票及債券的借孖展, 甚至做生意問銀行貸款所不能做到的穩定槓桿效應。做 7成按揭, 付 3成錢持 10成貨, 安心地供樓或放租, 其他方法不易做到。

Amortization (分期償還) - 又是借貸問題, 分30年還款, 期間亦能靠租客的租金還款, 不同其他借貸方法, 稅貸要一至三年還款, 生意貸款要三、五年還清, 這些都不及房地產的分期償還計劃吸引。

Depreciation (折舊) - 這是相對美國稅法的好處, 物業隨時間節舊可算成業主的損失或支出, 因而可以扣稅。我相信香港應該沒有這個稅制, 但如果是用公司投資物業的話, 的確有兩成租金收入 (或實制節舊及維修支出) 是可以扣稅的, 這也是同一概念, 投資房地產的著數。

Creativity (創意) - 買樓放租能加入創意, 網上有不少blog友分享過不同的方法, 有針對市場所缺的盤去裝修, 也有整劏房等。這證明投資物業, 不像買股票及債券般, 只是手持一張紙而已。

Expandability (擴展性) - 就像「食神」的對白, 開舖做好盤生意, 一間變兩間, 兩間變四間......在樓市上升週期, 物業投資者很容易可以做大個餅, 這個技巧 YC兄已經分享了不少。

Predictability (可預測性) - 衣食住行, 人始終要有瓦遮頭, 房地產不是什麼難明難懂的生意,明白了之後, 只是掌握供求, 不難預測其需求性。相反, 高科技行業的可預測性相對偏低, 十年後哪一個技術跑出來？實在難以掌握。

Tax-deferred money (延遲交稅) - 這又是美國稅法的增值稅, 只要不賣就不用交增值稅, 這就像巴菲特的巴郡公司, 多年來不賣股又不派息, 一蚊稅都不用交給美國政府, 而升值了的資產又不停繼續製造現金流。香港也有資產增值稅, 如果稅局有證據證明物業不是自住或長線放租 (多數指一至兩年內買入賣出), 稅局有權追收資產增值稅。不過近年不至資產增值稅, 短期買賣要交多很多稅, 今天香港物業稅制可能比美國的還要辣。

Appreciation (升值) - 不用多說, 香港人最了解這個, 投資什麼都為了資產升值。但Robert故意把這個放到最後, 再問「Why Appreciation is the last」, 這再次說明他著重現金流或以上任何一項好處, 都比資產升值更看重。這一點, 對一些沒有財務自由目標, 買入賣出炒炒下賺差價的, 相對較難明白。

以上各點買樓投資的優勢, 有多少適合香港今天的環境, 大家自行分析及判斷吧。