由97到2010 - 從前輩經驗討論樓市對策

止凡有時間一口氣看了中青兄的blog, 中青兄的文章以討論樓市為主, 雖然他近期沒有再發文, 但有些文章或故事仍然值得深思。

既然政府又出招, 樓市生態又將會起不少變化, 轉載一下這些有趣的樓市故事。


source: 迷茫中青的寫作空間

由97到2010 - 從前輩經驗討論樓市對策 (2010年8月16日)

前幾篇討論樓市，柏德菲臘兄慷慨分享自身經歷。得師兄同意，分析一下他的個案。現引述經歷如下：

我11年前已經朋白師弟你個理論，利用911事件帶來的低息環境，加上當時仲未有正面信貸資料庫，我和幾個朋友夾埋差不多買了18個單位 (我佔60%，平均每個3M) 收租，仲要借到盡來提升回報率，點知人算不如天算，03年沙士差點令我們全軍覆沒，幸好有屋企人幫先過到骨，依家才能收成正果，雖然如此，希望大家唔好模仿，我完全係夠運，當時我們根本估唔到風險原來有咁大！

沙士時，雖然銀行冇call loan，但由於有兩個單位係係97年高位時接貨，嚴重負資產之餘仲要租不抵供，非常吃力，加上個人收入大減，亦無法減持資產套現 (因為跌到所餘無幾)，最後問家人借了廿萬先能渡過難關。

可能有網友會質疑點樣可以買到18個單位，因為30%首期已經要用16m，有咁多錢仲駛乜咁搏？由於本人從事證券行業，97年及千禧年和朋友炒股賺了些少錢，為了分散風險先不斷買樓收租，我們有四個人，每人向不同銀行借錢 (一個單位一個名)，買下一間買下又一間，到後期由於地產市場不景氣，發展商用好多優惠條款吸引買家，只要供得起，95%按揭我們都做了幾間 (25%二按由發展商旗下財務公司負責，仲要首兩年免息免供，兼送釐印費，加埋銀行現金回贈及經紀佣金回贈，差不多一個仙都唔使就可做業主)，因此首期只係用了12m左右(條數點計仲要前幾年埋數先知)。

夾錢買樓呢個計劃，我們並冇週詳計劃，覺得只要單位租出就有收入可以供樓，加上銀行好少無端端call loan，風險應該不大，當時冇諗過樓價會跌過不停，更估唔到要跌足六年。當時大家計過，就算有些單位短期租唔出，我?已預留資金應付，問題應該唔大。

我們最失策有兩點：(1) 冇及時處理97年買落的兩間負資產單位，任由問題惡化 (應該補差價賣樓或抬錢填部份債，然後要求減按息)，造成日後致命點拖累；(2) 影響股市同樓市升跌的因素類同，利用買樓分散風險的效用不大。

如果只問結果，我們依家當然好風光 (大把貨賣)，但錯誤的決定卻得到良好的結局只反映我們夠運，希望有機會再和各位分享下呢11年的買樓收租經驗


中青兄評論:

事後論英雄 (簡稱"馬後炮") 一下，我好認同陸 sir 曾經講過，不可以用結果合理化過程。除了師兄所言，中青觀察師兄有 5 點失策， 1 大強項：

過度擴張 - 如果師兄不是有“十八羅漢”，而是只有“十兄弟”，甚至“四朵金花”，就不會這?狼狽。當然，什?是“過度”，當時很難斷定。經歷幾浪之後，大家都心理有底最壞可以壞到什?程度。如果再基於此預算一點 buffer，就很安全。但反面就是會賺少了。

漏計風險 - 當時師兄沒有想過“what if...”。缺乏風險意識。只看到 upside 看不到 potential downside。 當然，這個也是 97 時的通病。世界的危機日新月異，如何認清真正風險，避免走入絕路，是我輩要終身學習的課題。

低估“禍不單行”效應 - 通常有 crisis 時，股、樓、租金收入、甚至人工都一起跌。互相交叉影響，對自己的殺傷力就倍增。

輸錢加碼 - 輸就最難就是要認輸，不要想“覆桌”。因?輸錢，最多變窮；但輸錢再輸錢，就可能要走佬！

目標不清 - 師兄當時是想分散風險，（隱含鎖定利潤之意？），但事後看其實更是加碼賭大左。如果目標是“鎖定利潤”，動作應該是 full pay 買樓，而非再借。當然，這個可能也是現在才能理解到。

（我不會說什麼 "錯在入貨價太貴” 之類，以當時的知識及市場情況，鬼知道是平是貴咩！正如 32000 點時好多人睇 40000，這個沒問題 - 假設做好準備萬一去不了 40000 反而去了 12000 自己不用走佬去臺灣，或者執紙皮箱終老就可以了）

一大強項，不是有家人救，而是看來師兄這麼多年都能維持強大收入（雖然師兄謙稱收入已經大減）！任何牽涉借貸的活動，如果沒有一條水喉射住，只靠投資本身產生的現金流去支撐，一但形勢逆轉，現金流有機會同時失去，就會兵敗如山倒。

我崇拜的博客 YC 兄，他的做餅行動經驗可以借鏡，但並非人人能玩.....他開始做餅行動時還是公務員，現已退休，但已經遠遠脫離危險期。我輩如非有超穩定收入，做高借貸時要睇車。

執筆之時，政府剛公佈新措施壓抑樓價。中青不是政策專家，只懂一點點經濟學皮毛。這些措施都並未動搖樓市升溫的根本原因： 供求短暫失衡及平價資金太充裕。估計措施造成心理影響大於實際。樓市可能會呆一呆（並不一定跌價），之後還是會再上。

但這種措施背後卻帶出一個隱憂。政府越來越頂不住輿論及各方勢力的壓力，越來越積極參與/干預樓市。既然估計樓價會再上，中青不妨順道估計政府會不斷繼續出招。政府最希望一直頂住樓價慢慢升，這個亦可說是最有可能 (most probable)的走勢。但這種調控藝術，操作起來談何容易。所謂上得山多終遇虎，做多左難免有錯。難保有一招的力度過猛，再配合外圍意外，樓市就會爆。這個結果發生的機會暫時不算太高，但或玄率已經提高 (變成 possible)。

各位網友，自己執生。