投資物業的未來價值

投資物業有一個很好的優勢, 就是可以穩健地運用比較大的槓桿, 除非每月供款也不能交數, 否則按揭多不會因經濟不境而被call loan, 所以有機會的話, 止凡都一定會考慮投資物業。

有不少blog友都會寫及物業投資的分享, 包括財叔及yc兄, 成功的物業投資blog友多是買入物業後放租, 而等待未來的高價放售, 租金好像股票收息, 而到最後放售就一炮用槓桿賺進買賣差價, 認真和味。

如果要以以上兩個目的來投資物業, 決定買入投資物業時, 就不能單看租金回報, 身邊就有一些朋友買入不少公屋作投資, 由於公屋樓價低, 計及按揭的槓桿, 公屋租金回報可以有近20厘, 由於這個回報率, 這位朋友就買入四、五個放租, 在這個低息環境下的租金收入當然高, 但我就覺得這類投資有欠樓價升值的爆炸力。

另外身邊又有不少朋友喜歡買新樓作投資, 他們都看這個樓盤的升值潛力, 不看租金回報, 甚至不喜歡放租, 只要他們覺得樓盤有升值潛力, 就會買入, 當然這都是政府的SSD推出之前的事情, SSD推出之後就沒有看見他們出手, 始終買入要等兩年, 很難再出手。我就覺得這類投資比之前一類更高危, 更像投機客。

物業投資的高手blog友多是結合這兩類投資哲學, 首要看物業的租金回報, 也要看物業的升值潛力, 這就是財叔所講的買有未來的物業, 我覺得這是最可取的物業投資哲學。

買平樓, 這是投資任何東西的不二法門, 但何謂平呢? 有老前輩講過, 買樓應貴買貴賣, 貪平買樓, 只會買入質素不好的物業, 質素不好的物業, 只會升市升不快, 跌市就跌得急, 所以在市場上永遠比同區樓價貴一點的物業, 總有過人之處, 這就是貴買貴賣的道理。而抱這個心態買入平樓, 都是希望平買貴賣, 所以考慮買入時就要注意一下。

買平樓其中一個準則就是看租金回報, 如果租金回報可觀, 這證明樓價合理, 買入後也有一定程度的防守力, 回報高之餘就要買有未來的樓, 而何謂有未來的樓呢? 如果大家在香港70年代買了樓一直持有到現在, 買任何樓到今天都應該升值過百倍, 因為香港這40多年的經濟成長, 令香港普遍地價飆升, 當時所有香港的樓都是有未來的樓, 因為香港未來經濟增長可觀, 樓價就能分享, 但未來40年的香港能否像過去40年的香港般高速增長呢?

我覺得單看過去10年都看到香港的經濟已經不是高增長, 未來40年經濟的高增長只能發生在內地, 要買有未來的物業就要有多一點技術。第一是買有未來的地區, 要有未來的物業, 它的地區應該在不久的將來有很大變化, 例如基建、政府重點發展區、鐵路、大型商場及接駁天穚等, 總之買入物業若干年後, 該地區會有不少變化, 令樓價有爆升動力。

另一個是物業本身的可塑性, 例如合法可行的劏房, 或豪裝, 買入因欠裝修而樓價偏低的物業, 看租務市場需求兩房變一房或兩房變三房之類, 投資一定金額後可以將物業大變身, 令它的租金及樓價都升值不少, 這個創造價值的行為是對社會有幫助的, 自己亦能獲利。第三, 是買入的物業有機會被收樓集團收購作重建, 這兩個方法是財叔常用的, 所以他應該經常留意灣仔區40年以上的舊樓, 可以劏房又有人收購。

還有, 買入有大型翻新工程的樓, 很多人最怕買中這類樓宇, 更有很多業主由於避開大型翻新工程所以賣樓搬出, 但其實一個過20年以上的樓宇, 能夠成功通過夾錢方案進行這類工程, 業主應該覺得自己好像中六合彩, 可是很多業主覺得要夾幾萬元, 實在沒有什麼好高興, 但對投資客來說, 這是最好不過的事情, 一般大型工程都可令樓宇升值兩、三成, 夾幾萬元就能升兩、三成, 很難有這樣好的回報, 如果一買入樓宇就開始夾錢, 放租兩年, 工程完成樓宇價值升兩、三成, 加上樓市可能升多一點, 回報之高可以一算。

還有很多「未來」因素可買, 但偏偏最多人就只是買香港樓市, 他們單單著眼於整體樓市的未來多於樓宇本身的未來, 這好像有點過時的概念。如果真正了解整體樓市以外的「未來」, 就會深深明白財叔所謂的任何市都可以找到值得投資的物業。我應該不會投機買勢, 有機會盡可能創造價值形式地投資, 比起著眼於整體樓市應該更安全。