2012年4月13日 星期五

YC兄的樓市投資技巧

YC兄的樓市投資技巧相信大家都略知一二, 不了解的可到他的blog細閱, 實在十分值得花點時間研究他的理念。


不過近年經過政府連番亂出招, 現在的投資房地產技術跟從前 YC兄的玩法實在有不少改變。例如信貸資料庫, 讓你不可能經多家銀行做按揭時可以隱瞞任何債務。

雖說放租的80%收入可以當成收入, 但供樓只可以是收入的一半, 還有要通過透明度不高的壓力測試。把樓放租後, 再買樓再放租, 如果首期不是問題的話, 一個打工仔的瓶頸就是「供樓只可佔收入一半」, 因為今時今日, 你有十層樓, 銀行全部都知。

如果計實數, 當一層自住, 九層放租, 租金等於供款, 全部200萬樓, 7成按, 供30年, 大約供6000蚊, 人工3萬, 情況會如何?

第一層: 供6000, 收入3萬, 供樓少於收入一半, 成功上會。

第二層: 供12000,收入3.48萬 (租金80%當收入計算), 供樓少於收入一半, 成功上會。

第三層: 供18000,收入3.96萬, 供樓少於收入一半, 成功上會。

第四層: 供24000,收入4.44萬, 供樓超過收入一半, 不能成功上會。

以上計算只是簡單化, 還未計算壓力測試, 其實當買資產回來, 租金供養層樓的按揭供款, 生無限層樓出來都可以, 不過銀行按以上計法, 瓶頸就在收入, 始終打工仔收入都會是瓶頸。

不過以上的都只是止凡的理解, 實情不知對不對, 因為沒有這個實況又沒有與銀行家傾談過。但如果是這樣考慮的話, 現在就很難做到 YC兄當年的動作了, 即不同銀行做按揭, 互相不知總按揭量, 退休前做到6層樓在手, 退休後增至10層, 還不單至是200萬樓。不知有沒有人近年試過成功不停上會, 令供款額超過收入一半呢?

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