近期發現有些網友在探討換樓事宜,借機分享2017年一位朋友的換樓情況。
未知讀者是否還記得,以前在imoney專欄一篇文章中提及過身邊有位朋友,因為小朋友出世,物業太小不夠住,需要換樓。當時討論過一些換樓與雙租操作,亦淺談了不同操作的好壞。及後,這位朋友坐言起行,以不錯的價錢賣出了物業,簽好臨約。在3天內於同區買入另一個較大單位,亦簽定了臨約,兩個物業都大約在兩個半月後正式交收。
按揭上會 銀根仍鬆
今次朋友以先賣後買的策略,其中一個原因是沒有足夠資金作首期,且同時有兩間物業的話應未能上會造按揭,始終今天細價樓也值四五百萬元,兩間加起來達千萬元,普通打工仔要通過按揭壓力測試實在不容易。
這次換樓操作,兩邊都算是靚價,賣得高,買得合理。承著細價樓的顛價,總共只用多幾十萬元的差價就能由兩房換成三房,我打趣地說,這間多出來的房,實用呎價只需4000多元,全港最便宜噢。
我們特別討論了這個操作需要注意的事情,其中一個是按揭上會問題。由於買賣兩間物業的時間太接近,審批新物業的按揭時到批出按揭申請時,朋友本身的物業還未正式賣出,估計銀行需要有condition地批出按揭,因為不可能等到成功賣掉物業才開始申請按揭。
朋友到銀行辦按揭時,特別詢問這一點。結果每家銀行看了朋友提供的臨約,一張買的,一張賣的,都說沒有大問題,按揭申請可以進行,看看結果如何。
朋友也分享一些申請按揭時的所見所聞,朋友計劃造八成按揭,一按造六成,二按再加兩成,但原來還有樓價的另外兩成,某些銀行也願意借出,只不過需要先付首期成功上會,然後補造,利率也是大約兩厘多,跟樓按一樣分二三十年還款,完成借出的話,似是十成按揭的效果。
另外,原來金管局規管銀行一般只能做到1%的回贈,但銀行普遍都做到1.5%回贈,多出來的0.5%會以一些特別的安排交到客人戶口。感覺如今銀行仍很寬鬆,似乎水浸的現象仍未變,因此想盡方法吸客。
先賣後買的另一要注意事項,是一家大細在交接期的住屋問題,由於5月尾成交賣了舊屋,新屋要到6月才交吉,加上裝修需時,中間可能有兩三個月真空期,朋友需要找地方安置人與傢俬物件。由於這麼短期的租住時間不容易處理,因此他要考慮租酒店與迷你倉,這也需要成本,感覺似搬兩次屋,數萬元支出差不多吧。
提防風險 買家撻訂
我亦提出一個風險問題,如果買家撻朋友的訂,朋友就需要撻另一間業主的訂。計計數,朋友買入的物業樓價比賣出的那間高,按一成訂金計算的話,差價有數萬元。還有一點,買家撻訂需要賠兩邊佣金,即樓價的2%,樓價500萬元的話,佣金大約10萬元,然而,朋友若要撻掉新物業的訂,也需付這個2%的兩邊佣金。因此,一旦被撻訂,朋友損失總數近廿萬元。
而一旦撻訂,之前安排了的迷你倉與租借地方,可能也付了訂金,加起來一來一回,損失可達20萬元以上,隨時是換輛新車的價錢。這風險唯有歸咎於兩間物業成交日期太接近了,祝朋友一切順利,有相關經驗的讀者也不妨到小弟blog內交流。
推介影片:https://youtu.be/KS7bFQcVSVY
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