2022年10月15日星期六

贏在起跑綫變負累

近年時興談「贏在起跑線」,又有人提出「一生三宅」如何成功,不少年青人希望有父蔭,如果上一代替自己付首期買樓上車就好了,若買不起私樓的話,就買個政府資助的物業,努力供樓。早前與一位朋友談理財,發現他正正是大家口中「贏在起跑線」的人,但理財仍有難處。


這位朋友年約40多歲,出來工作不久後,家人替他付了首期買入自住物業,讓他自己供樓。他很早已有自住物業,算是「贏在起跑線」。辛苦工作十多二十年,已清還所有按揭,財務上應很自由。他透露,平日沒什麼嗜好,到今天還是「一枝公」,一年生活開支不到10萬元。除了自住樓,還用剩下資金買收息股,盡量逢低吸納,今天股票組合有200萬元左右,所產生的股息足夠生活,隨時可以辭職不幹。

供斷自住樓紙上富貴

40多歲可選擇辭工不幹,算是贏得漂亮。不過他說過,若提早退休,一個人不用供樓,可能每天食快餐、杯麵,逛逛公園,每月花幾千元就可。我尊重人人各有生活方式,但這猶如「等死」的生活,不敢恭維。

近年他不時問身邊友人如何看樓市,有什麼物業值得投資。我們都奇怪,現在樓價高、辣招稅重,連財叔都不建議投資住宅物業,他反而對樓市有興趣?他說若早幾年有本金投資物業,可做「收租佬」,但因沒有這筆本金,唯有買收租股與REITS,希望股息大於買樓的租金收入。

首先,買樓其中一個成功關鍵在於槓桿,他收集收息股的操作並沒有適當運用槓桿,致富速度相對慢。租金回報並不是買樓成功關鍵,租金只是「養貨」時的考慮因素,亦是比較樓價高低的一個好指標。物業投資者能大賺,多是因為懂得在租金高、樓價低時買入,享受樓價大升,加上槓桿效應,擴大回報。

另外他說沒有本金,今天他的自住樓按揭早已清還,早幾年尚欠的按揭也應該不多,對物業投資有興趣的話,為何不考慮加按套現呢?我在blog內討論過,近年低息環境,借錢做槓桿的投資者有很大優勢,朋友「供斷樓」後什麼也不幹,損耗了不少機會成本。本身「贏在起跑線」,手上有資產,但又不去好好運用來製造現金流,只是紙上富貴,很可惜。

資助房屋非投資佳選

如果他把自住樓加按再買入熟識的REITS收息股賺息差,每年現金流或立刻倍增。他說自己認同也清楚這操作,不做的原因並非不懂或保守,只是自住的是未補地價的居屋,若要加按需要辦很多手續,先天因素有限制。

我向來認為政府資助房屋並不是好的投資項目,只為解決市民住屋需要,拿了政府著數,未必好事。朋友最合理的可行操作,是他日趁樓市大跌,主動向政府補地價,之後做什麼操作也方便了。但要多等一轉樓市周期,補地價後再等樓市回升才可操作,或要5至10年。

他20多年來努力工作,儲蓄了200萬元股票,又把按揭還清,當年的按揭可能是百多萬元吧,嚴格控制開支,得到300多萬元的積蓄,相當不錯。只可惜物業「綁死」了他很多資金,損耗很多機會成本,若想到如何釋放出來,會更上一層樓。

「贏在起跑線」卻限制了個人發展,早早背負一個物業、背負一筆債項,半生做一個勤奮的員工,把大部份收入投進物業,卻不能提取。當然,比上不足,比下有餘,他讓沒有「起跑線」的年輕人羨慕不已,但若給我選擇,我寧可不要「起跑線」更多機會發揮自己的財商。

推介影片:https://youtu.be/fUAwDGoUlRk


8 則留言:

  1. 家陣樓價開始大跌,可以叫佢趁低補地價,之後再加按套現,仲可以趁低撈貨收息,掂哂😂

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  2. 匿名18.10.22

    如果韓安迪仍在香港的話,不知道他如何買樓呢。自己友

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    1. 你都有睇佢啲嘢, 佢點解買唔到樓?

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  3. 難講,萬一加按然后上年買入了一D公用股,煤氣中電之類,現在已經死了。

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