換樓怎麼辦？

政府再出辣招(指2016年年尾)，把買家印花稅大幅提升，進一步增加物業買賣的交易成本，其實不單是物業投資，今天就連樓換樓的操作也不容易達到。小兒出世後，止凡也有留意居所附近的物業，希望以樓換樓方式住大一點，改善生活，可惜總是事與願違，一盤難求。

早前，身邊一位朋友兒子剛出世，已經考慮換大屋，不想等太遲才行動，這是很好的家庭計劃與財務安排，所以互相討論起來特別投入。

換樓智慧或已失效

從前聽到一些前輩談及換樓的智慧指，當樓市上升時，就適合大屋換細屋，變相在高價賣掉一點空間，賺點錢。當樓市下跌時，就應該細屋換大屋，變相以便宜價買入多一點空間。這些年的樓價，在長期供求失衡與政策主導下，升了好幾年，若按這套思維，則可能會一直大屋換細屋，越住越細。有時候為改善生活，總需要換大屋，管不了樓價升還是跌。

當知道朋友想細屋換大屋時，我立刻問：「是先買後賣？還是先賣後買？」原來他還未有定案。

若先買後賣，要注意買家印花稅，換樓客雖可獲退稅，但需要在買樓後半年內賣出原來物業，這會造成一定壓力，當你賣樓時有一個時限，商談價錢時總會有點不利。另一個問題在於向銀行申請按揭時，先買後賣的話，銀行會考慮業主同時持有兩間物業。舉例，若朋友由兩房換三房單位，就算是以偏遠地區的樓價計，兩間加起來也要近1,000萬元以上，他太太沒工作，要通過壓力測試根本不可行。要解決這問題的話，其中一個方法是考慮找個擔保人來加大收入，之前在iM也有討論過。

交易量跌樓換樓難

再者，首期也是一大問題，首次置業可做較高成數的按揭，但購入第二間物業時，成數最多只可承造五成，加上還未把第一間屋的「紙上現金」釋放，本身也得要有很強的財力才能夠完成這個先買後賣的動作。

若先賣後買又如何？這需要處理一個心理壓力的問題，一旦賣樓後，一家大小就得要租樓住，閒閒地月租1.2萬元起，一年就燒掉15萬元，兩年就是30萬元左右。我相信，不少業主在過去數年都有類似經驗，賣樓後等樓市下跌，但越等，樓價就越貴，就如沽空時看著股價飛天的騰訊一樣，這種感覺不好受。

還有一個想法，做「雙租族」，即把現有物業租出，再租回一個大一點的單位。我對這操作也頗贊成，最好是找一些租金回報低的樓盤去租，建議考慮新盤，相對租金回報低之餘，還有高昂的管理費，這都是業主的成本，而你則可以享受新樓與會所設施。那一邊廂，出租舊物業，淨租金回報相對高，自己就租新樓，享受淨租金回報相對低的單位，提升生活質素之餘，隨時有正現金流。

但我還是提醒一下，理論是一回事，實際執行起來又是另一回事。我確定了樓換樓的目標範圍之後，不足三兩個月時間已將所有目標盤都看過，續後的不是沒有放盤，就是以天價放售。今天樓市被政府辣招冰封了，沒有炒家提供盤源，要買二手樓的話就只能買用家的貨，交易並不容易，四叔都話樓市「不夠爽」，一般用家想細屋搬大屋，難上加難。

推介影片：https://youtu.be/Pmzm_0_i6Fg