2022年9月18日星期日

靈活加按好方法

當樓市大升時,不少人想細屋換大屋,或加按套現,但可能遇到申請按揭時供款能力不足的問題。


最常見情況是夫妻聯名持有物業,原來在銀行角度,兩人皆負上了這間物業的供款責任,所以夫妻的供款能力皆被削弱。如果太太希望以單名再多購一間物業,申請按揭時銀行會計算她要對兩個物業作出供款,亦會假設另一半隨時失去供款能力的情況,因此大大增加申請按揭的難度。所以,一個物業越多名,只會讓銀行越穩陣,而不是令業主越方便。

假設太太於數年前成功再買入一單名持有的物業,如今兩間物業都升值,希望加按套現。銀行計算加按時,聯名的一間可計算夫婦合共供款能力,所以可成功加按。但太太單名持有的物業則不行,尤其當聯名物業已加按得頗盡,供款額對太太來說不輕。

簡單舉例說明,夫妻各月入3萬元,每間物業供款為1萬元。聯名的一間,夫妻二人總收入為6萬元,供款1萬元,要加按足夠有餘。但太太的單名物業,銀行會看太太的收入為3萬,持有兩間物業的總供款為2萬元,超過她入息一半,未計算壓力測試已不能加按。其實夫妻二人加起來6萬元收入,對這兩間物業作出供款2萬元,是非常輕鬆的。只可惜由於上名的問題,太太的收入出現了瓶頸,收窄了加按的能力。

擔保人作後盾

要解決這個情況,可於聯名戶的一間除去太太的名字,亦可於太太單名物業加丈夫的名字。然而,兩個方法都涉及半份物業的買賣契,要付律師費;銀行舊有按揭重造,亦有機會失去以前簽訂的好利率,並要付印花稅。加丈夫名入太太那間物業其實亦不可取,這只會令「火燒連環船」效應加劇。本來希望加按提取資金運用,但如果加按時有以上成本,「未見官先打八十」,就不太划算了。

還有別的方法嗎?可試試運用「擔保人」的方法。如上述例子,試試向銀行要求把丈夫名字加到太太單名物業按揭作擔保人,這形式不涉改樓契,是按揭操作上的事,到律師樓辦理手續,成本只是一兩千元,銀行就可考慮兩間物業都以兩夫妻的收入去計算。其實這招不少孝子孝女買物業送給退休父母都有用過,物業落父母名,但他們沒有供款能力,要子女供款,子女就是這間物業的擔保人。

另一個常見情況是換樓,尤其先買後賣。雖然這只是過渡期,但無論你將會在未來6個月內或明天就賣掉原來物業,只要你在未賣出舊物業時買入一個新物業,銀行就會考慮你同時擁有兩間物業的供款負擔。

這個情況,先賣後買可能是唯一辦法。又或者,找一個有供款能力的好朋友或親戚,與他同名持有新物業,事情就可以解決,但你放心嗎?日後把他除名又要有一定費用。

識人好過識字

如果這位有供款能力的親朋戚友願意犠牲一下,其實你可選擇找他作擔保人,兩間物業都不用落他的名字,先買後賣,完成後可與銀行要求除下擔保人。這是在過渡期增大供款能力的方法,風險放在擔保人身上,能否找到這個人,就看你的人緣了。

正常情況下,很少人會建議這類按揭操作,可能看書也看不到,但如果有相熟的銀行職員,可問問他是否可行。以前我辦按揭時認識了一位很貼心的銀行職員,更取得她的手提號碼,有任何問題我都會WhatsApp問她。這有如認識一位銀行家,比使用銀行Premier服務更好用。

後記:

文章早於2016年8月刊於imoney,當中有關加按或換樓的財務知識依然有用。然而,若干年後的今天,美國加息起動了,香港又有不少人移民外地,樓市亦沒有從前的受追捧,未知還有多少人會於這時候為買樓/加按/換樓等操作而苦惱。

無論如何,當年這文章沒有網上文字版,這裡貼出來留個記錄。了解過銀行運作,總有一天適用。

推介影片:https://youtu.be/4AxbA0AJ3Tc


18 則留言:

  1. 家陣樓市真係危危乎😬

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    1. 大升十幾年, 好多年青人終於等到佢跌了...

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    2. 有購買力既年青人好似都走左好多😥

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    3. 我相信不久將來就會有內地新力軍來港頂替。

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  2. 樓價開始跌,施永青先生呼籲政府減辣,止凡兄有何高見?

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    1. 唔知你記唔記得當年加辣, 好多意見話反而令樓價再升。咁減辣, 會唔會令跌勢加劇呢?

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    2. 你咁講我又記得好似系哦。

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    3. 咁快唔記得?

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    1. 所以你hold cash?

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    2. 冇你咁叻高位走到。我今年輸唔少,但新資金都做定期。樓較好彩,因為一早睇淡。

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  4. 匿名30.9.22

    諗住出年9成按揭買樓,係咪好險?

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  5. 匿名30.9.22

    睇下你可以俾咩忠告想入市既人。

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  6. 匿名30.9.22

    驚抬錢上會/拱唔掂

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    1. 個人財務, 人人唔同, 自己計掂條數先

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    2. 匿名1.10.22

      明白

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