靈活加按好方法

當樓市大升時，不少人想細屋換大屋，或加按套現，但可能遇到申請按揭時供款能力不足的問題。

最常見情況是夫妻聯名持有物業，原來在銀行角度，兩人皆負上了這間物業的供款責任，所以夫妻的供款能力皆被削弱。如果太太希望以單名再多購一間物業，申請按揭時銀行會計算她要對兩個物業作出供款，亦會假設另一半隨時失去供款能力的情況，因此大大增加申請按揭的難度。所以，一個物業越多名，只會讓銀行越穩陣，而不是令業主越方便。

假設太太於數年前成功再買入一單名持有的物業，如今兩間物業都升值，希望加按套現。銀行計算加按時，聯名的一間可計算夫婦合共供款能力，所以可成功加按。但太太單名持有的物業則不行，尤其當聯名物業已加按得頗盡，供款額對太太來說不輕。

簡單舉例說明，夫妻各月入3萬元，每間物業供款為1萬元。聯名的一間，夫妻二人總收入為6萬元，供款1萬元，要加按足夠有餘。但太太的單名物業，銀行會看太太的收入為3萬，持有兩間物業的總供款為2萬元，超過她入息一半，未計算壓力測試已不能加按。其實夫妻二人加起來6萬元收入，對這兩間物業作出供款2萬元，是非常輕鬆的。只可惜由於上名的問題，太太的收入出現了瓶頸，收窄了加按的能力。

擔保人作後盾

要解決這個情況，可於聯名戶的一間除去太太的名字，亦可於太太單名物業加丈夫的名字。然而，兩個方法都涉及半份物業的買賣契，要付律師費；銀行舊有按揭重造，亦有機會失去以前簽訂的好利率，並要付印花稅。加丈夫名入太太那間物業其實亦不可取，這只會令「火燒連環船」效應加劇。本來希望加按提取資金運用，但如果加按時有以上成本，「未見官先打八十」，就不太划算了。

還有別的方法嗎？可試試運用「擔保人」的方法。如上述例子，試試向銀行要求把丈夫名字加到太太單名物業按揭作擔保人，這形式不涉改樓契，是按揭操作上的事，到律師樓辦理手續，成本只是一兩千元，銀行就可考慮兩間物業都以兩夫妻的收入去計算。其實這招不少孝子孝女買物業送給退休父母都有用過，物業落父母名，但他們沒有供款能力，要子女供款，子女就是這間物業的擔保人。

另一個常見情況是換樓，尤其先買後賣。雖然這只是過渡期，但無論你將會在未來6個月內或明天就賣掉原來物業，只要你在未賣出舊物業時買入一個新物業，銀行就會考慮你同時擁有兩間物業的供款負擔。

這個情況，先賣後買可能是唯一辦法。又或者，找一個有供款能力的好朋友或親戚，與他同名持有新物業，事情就可以解決，但你放心嗎？日後把他除名又要有一定費用。

識人好過識字

如果這位有供款能力的親朋戚友願意犠牲一下，其實你可選擇找他作擔保人，兩間物業都不用落他的名字，先買後賣，完成後可與銀行要求除下擔保人。這是在過渡期增大供款能力的方法，風險放在擔保人身上，能否找到這個人，就看你的人緣了。

正常情況下，很少人會建議這類按揭操作，可能看書也看不到，但如果有相熟的銀行職員，可問問他是否可行。以前我辦按揭時認識了一位很貼心的銀行職員，更取得她的手提號碼，有任何問題我都會WhatsApp問她。這有如認識一位銀行家，比使用銀行Premier服務更好用。

後記：

文章早於2016年8月刊於imoney，當中有關加按或換樓的財務知識依然有用。然而，若干年後的今天，美國加息起動了，香港又有不少人移民外地，樓市亦沒有從前的受追捧，未知還有多少人會於這時候為買樓/加按/換樓等操作而苦惱。

無論如何，當年這文章沒有網上文字版，這裡貼出來留個記錄。了解過銀行運作，總有一天適用。

推介影片：https://youtu.be/4AxbA0AJ3Tc