2021年1月19日 星期二

律師行事件,值得深思的幾件事

上次分享了有關黃馮律師行事件的文章(見連結)與影片,收到很多留言,感覺網友們大概明白有多嚴重。收到的留言中,有些值得分享與討論。


1. 捧錢回來 計計數

一些網友指業主要捧錢完成成交,可能透過親朋戚友成功借貸渡過難關吧,但深入一點細想,其實這個比想像中複雜。

由於買家的代表律師行被接管,買家需要於成交前通知所有單位轉用其他律師行,這包括業主、業主律師代表、銀行,看看它們是否接受,因大家需要於短時間內把相關文件改好。由於銀行資金已過到前律師行,買家需要於成交前借來一筆等同按揭金額的資金以作交易。若能順利成交,取得樓契,再經新律師行交予銀行成為原來的抵押品。此時,買家會欠下兩筆債,一是原來銀行的按揭,二是後來借回來作成交用的債務。買家成交後,銀行貸出的按揭於被接管的律師行內,在還未取回之前,買家兩邊都需要供還款項。這個情況的前提還是要銀行接受,因為買家的債務狀態改變了,銀行有機會取消所批出的按揭,需要買家即時還款。

另一個情況,若時間太迫切,趕不及成交,最終買家被迫撻訂,沒有取得樓契,令銀行call loan,捧錢回來也只能還掉銀行的按揭部分。此情況下,樓沒了,訂金沒了,欠下親朋戚友或財務公司的債務,待取回律師行的資金,才能把借貸還掉。即使成功捧錢回來,出現的兩個情況也不好過,況且,要捧錢回來又談何容易呢?

2. 不買樓就無事?

有網友認為不買樓就無事,其意指因買樓有律師行被接管的風險,所以就不應買樓。按此邏輯,凡有風險的事情就不應該碰,包括所有投資、買賣,再推展出去,連日常生活一切活動都不應該做,因為落街過馬路都會被車撞死,不落街就無事,那在家會否發生火災被燒死呢?繼續推論,就是不應該出世了。

任何事情都有風險,正確態度應該認識與管控風險,每事都想到「萬一」,萬一發生亦要準備應對方案,這是投資者應有的態度。

3. 資金需要經律師行嗎?

有網友疑惑,成交過戶時,銀行的按揭貸款資金真的經律師行嗎?還是律師審核文件後通知銀行過戶到業主呢?看見其他網友交流,其他地區如澳門、台灣與中國內地的物業買賣,銀行貸款資金好似真的不用經律師行。就此疑惑,我問過銀行,香港物業買賣程序,銀行按揭貸款的確需要經律師行。其實,若資金從未經律師行的話,今次就不會出現可憐的苦主了。

4. 不要貪平?

有網友認為這是一個教訓,買樓搵律師行千萬別貪平,應該搵家規模大一點的律師行比較穩陣,基本上收費已反映了。例如收費只三千多元的律師行,應避之則吉,收一萬元左右才屬正常。這個說法是否成立呢?

其實這次出事的黃馮律師行是三大物業買賣處理行之一,有時更是全港最大的一家。收費高低或許只是規模大、處理熟練、成功控制成本以增加競爭力的結果。暫看不到於選擇上,規模與收費的因素如何能避免這些問題。

影片:https://youtu.be/gWT8ItsTIyw

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12 則留言:

  1. 因為要用律師樓先可以去田土廰登記

    https://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_reg.htm#Q23

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    1. 你回應哪一點?

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    2. 第三點,律師樓其中一個身份係代表銀行處理法律事宜,
      銀行亦無權去田土廰登記。而且銀行唔會直接比錢比上家,因為唔信上家會攞錢走,呢度就係律師嘅價值。同埋香港嘅契無改革,要律師樓睇之前嘅契有無問題。

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  2. 止凡兄,有律師提議用本票寫賣家名去解決銀行按揭款項存入律師行的問題。

    其實這個風險我問過銀行,是不能避的。銀行話唔會開本票比賣家,因為銀行只係服務買家,你問銀行借錢,銀行就根據你個人信貸額度去批比你,至於呢筆錢最終有幾多落到賣家手上,一定係經律師行去計算,扣除賣家本身未償還的債務,再將餘款由律師行轉入賣家銀行。

    所以係現行制度上,買樓絕對係有機會一夜破產,但係暫時無方案解決,直至今日都仲係咁操作緊,只不過今次黃馮律師行事件驚醒左好多人而已,但買樓的風險一直都存在左咁多年,只係大家大安旨意。買得樓就預左有破產的風險,這好似是笑話,但其實是對的。

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    1. 明知風險存在都無得防,都幾無奈。

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  3. 至於細訂亦是,一般買樓寫細訂比賣家,簽臨約果下都一定寫對方律師行。如果寫你賣家名,點知原來賣咩住成身街數未清,基本上賣完層樓都唔夠找,賣家到時拎左細訂走路,一樣血本無歸。

    因此,只能說在現存買樓制度下,未有一個解決方法,現希望就此事政府牽頭,成立一個類似置業賠償基金,每宗交易按成交額的百份比收取,像建築業的肺塵埃賠償基金一樣,應對因律師行涷結已周轉不靈的買家和賣家。

    否則,因為樓宇買賣必須經律師去進行,而市民不會知該律師行的營運背景,並不是大細行的問題,因黃馮在二手買賣市場是最高的,破產風險是會一直存在的。

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    1. 成立一個賠償基金都是一個好提議,謝謝

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  4. 栗子講得啱
    同埋common law世界包括singapore, australia, new zealnd & uk都用律師樓做交易,除非香港跟你所講嘅中台澳咁轉法制 

    singapore之前所有訂hold響律師樓,試過唔少食夾棍,依家要擺響律師會戶口,其實呢個先係香港要行嘅方向

    https://www.sal.org.sg/Services/Stakeholding-Conveyancing/Conveyancing-Money-Service

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    1. singapore好似不是common law

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    2. https://www.mlaw.gov.sg/about-us/our-legal-system/

      "The roots of Singapore’s legal system can be traced back to the English legal system and it has evolved over the years."

      其實香港同新加坡條conveyancing law唔係好大分別

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  5. 匿名20.1.21

    成個買賣流程要被逼幫襯律師行,仲要食埋呢個風險,離譜。成件事似係律師之間鬼打鬼,揾藉口,造低行家,再瓜分其市佔率

    Charles

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