白居二政策的啟示

政府去年針對市民住屋問題，推出「白居二」政策，即白表（非公屋人士）可免補地價買二手居屋，政策目的是幫助收入不高的夾心階層市民可以早日上樓。政策每年限量5000個名額，以抽籤形式選出準業主，今年首批2500名中籤者中，已經有約三分之一放棄機會。

記得去年止凡看新聞時，「白居二」中籤幸運兒正式入市，出現恐慌性搶樓潮，刺激居屋新高破頂成交湧現，埋下爆煲伏線。今年樓價已由高位下跌半成至一成，「炒過龍」的居屋跌勢更急。當時約800名早前摸頂入市的「白居二」買家中，部分因承造九成按揭，已淪為負資產。

當時「白居二」政策的合資格市民都帶著中六合彩的心態，政府看到反應還以為政策取得成功。到今年反應已經冷淡了，可能是市民對未來樓價的預期改變了。另一個問題是政府一手推市民進火坑，讓財商不足的市民背一身樓債及嘗嘗負資產的知味。

政府見一處地方有問題，就針對該問題推出政策，這只是一層問題的考慮方法。可是，市場運轉乃千變萬化，金錢流動亦不會是靜態的，近年政府總是過份高估自己控制市場的能力。去年政府推出「白居二」時，我跟同事們討論已經覺得這是不行的，很簡單，這會影響居屋市場的供求，政府政策上人為地增加了未補地價二手居屋的需求量，但在供應量方面就沒有任何動作，這只會造就居屋業主加價誘因。

政府每年抽出若干數量的幸運兒，這批幸運兒突然能以免補地價的價錢去買居屋，變相受了政府的資助。但續後市場的供求平衡就因此被改變了，即政府直接資助準買家的金錢會間接落到賣家手中，最終受惠的還是原先擁有資產的人，這是資本市場的遊戲。

可能還有人不太明白，為何政府容許這批人免補地價買樓，但金錢又會落到賣家手中呢？讓我再說得清楚一點，例如未補地價市價230萬的二手居屋，要補地價的話買家都要付300萬，即230萬給賣家而70萬給政府，今天政府話「白居二」買家可以用230萬去買，買入這仍然是未補地價的二手居屋，「白居二」買家就變相省了70萬而能安居了。問題是這個政策推出後，在供求失衡之下，這間免地價的二手居屋還是230萬嗎？可能當時還有人不相信，現在看清楚就知道了，今天大約由230萬升回300萬（還是未補地價）。即今天若果能以300萬入市，為何當年沒有政府資助時不買呢？當年300萬還已經計及補地價了。

政府資助的70萬跑到去什麼地方呢？大家可以看到金錢是流動的。好像你在供養一個賭徒，他每天就到澳門輸掉所有錢，其實你就間接供養著澳門博彩業，當然受你供養的還有買入了這類股票的股東啦。所以在自由市場要看清楚金錢的流動，在政策上應該正確地「落藥」讓金錢按你的預期般流動。可惜，回歸後始終覺得香港政府玩這個遊戲不夠高明。

另外，可以思考一下另一個問題，有人提出對低收入人士發出租金資助，例如資助劏房租客，到底又有沒有用呢？劏房業主的租金定價是按市場供求以作的，能以$5000出租的話，他們都不會以$4000租出的，如果政府真的發出資助之後，劏房的租務市場會起什麼變化呢？大家可以想想。

成功的資本家及生意人最厲害的，就是閱讀金錢走向的能力，無論是某政府政策、國際貿易狀態、世界資源、人口分佈等，只要有點變化，自然能預視資金的流動方向，繼而安排自己生意及投資的部署。大家不妨多點訓練這方面的能力，也能有效地提高財商。