今時今日,不少香港人都想置業,傳統智慧始終認為買磚頭最穩陣,但就算是上車客,還是擔心樓市會否大跌,因為過去幾年樓市一直上升,中原指數又升過97年高位云云,傳媒每天宣傳,樓市看似危險萬分,就算自住者亦不敢入市。這麼多年來,香港樓市大跌了好幾次,其實每次都有一個個別的下跌原因及模式,今天止凡想討論一下。
先重提一個老概念,就是什麼才令樓價下跌,記住樓價下跌是成交價的下跌,從來要一買一賣才算是成交,缺少一方的動作都不會造成下跌的樓價,要樓市大跌即大部份業主都會以低樓價進行賣樓行為,所以要知道樓市會大跌與否,主要集中研究及分析在怎樣的條件會令大部份業主以低樓價賣樓。所以,單單因為樓價破頂,什麼樓價已經算超級高位等,這都只是解決了大部份買家不會入市,但不代表賣家會降低樓價求售。弄清楚這點之後,再看看過往的經驗。
在80年代,中英談判香港未來問題,大家都清楚當時的談判結果如何,中國堅決要收回香港,載卓爾夫人談判後摔了一跤,當時港人對香港的前途信心盡失,所有能賣的資產都賣掉,不再在香港投資。當時夠膽繼續發展的財團到今天都已經富甲一方,包括四大地產商也是當時上位的。後來又有87年股災,利息又曾經上過20多厘,業主手持物業的壓力非常之大,大批業主減價求售是正常不過,樓市不跌才怪。
97年香港樓市泡沫大家都非常清楚,當時市場上的購買力早已經用盡,按揭供款比例曾經超過100%,即買入物業所需每月的按揭還款超過打工仔的收入,為何會這樣呢?因為銀行見大家的薪金都上升得很快,今年月薪3萬,下年就月薪5萬,銀行批出按揭供款3.5萬也不會怕。當時市場都用光剩餘資金,沒有購買力也不止,還要負上很高的槓桿比例,人人的正職都是炒樓。到樓市大跌時,全城平貨都根本沒有購買力承接著,讓樓價一直跌落一個無底的黑洞去,大跌由泡沫及市場沒有資金所導致。
03年,沙士來襲,民不聊生,失業率高企,經濟極差,這些情景大家還歷歷在目。當時很多業主自己的工作收入不保,無力供樓,因而斷供,銀行收樓的銀主盤甚多。工作都沒有,哪來錢供樓?賣樓套現好正常。於是賣樓人多,買樓人少,樓價只能一單成交比一單低,成交低得連清還按揭餘款都不足,「負資產」這個名字就是當時出現的。看著這個下跌勢頭,加上賣的人多,買的人疏,自然進入了大跌的循環境地。
08年金融海嘯,美國百年根基的金融公司都要破產,引爆了不少計時炸彈。當年外圍經濟非常差,大家都看不透前景,本來都沒有太大問題,因為本身香港人的底子還算厚。但最大問題是當時銀行「缺水」,因為銀行的一級資本充足率被受關注,亦有不少借貸變質,各家銀行為求自保,對批核新造貸款都變得極之嚴謹,寧願保留資金自保也不做生意,對信貸記錄不太好的客戶亦作出「call loan」行動,在全城要「水」的時間下進一步「收水」。買家上會造按揭難度大增,銀行對物業的估值亦十級而下,大家對後市人心惶惶,不少新買家因不能成功做按揭而要賠償訂金。當時樓市下跌時間及幅度都不算很大,但業主仍是有壓力去以低價賣樓的,主因是銀行造成的。
香港的樓市要出現結構性的大跌,需要考慮其供求基本。但說實一點,一直香港都是地少人多,走「高地價政策」的,供求從來都沒有平衡過,就算話八萬五政策的供應量,都對香港樓市的供求狀況改變不大。但結構性不會出現長期跌勢,不代表樓市不會出現下跌周期,要估計未來樓市大跌,必先想想原因,要大部份業主以低價作出成交,還要一單比一單低,可以參考過往經驗。
如果要今天香港樓市大跌,不知道會出現哪一種情況及模式?是對香港失去信心?是利息飛升?是購買力被消耗盡?是經濟十級而下?是銀行「收水」?又或者會有一種新的樓市大跌原因出現。我不夠聰明去想答案,但大家可以借過往經驗作出分析及思考,說不定會預計到下一浪樓市大跌的原因及時機。
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2014年2月24日星期一
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話說家中把魚缸放在窗邊,雖然上班前多會拉下窗簾以免陽光照射,但每隔兩三週都會長滿青苔,所以不時都會清洗一下魚缸。我喜歡拿一些沒有用的信用卡來「摑」魚缸的玻璃,然後換過濾棉,搞定後就開動過濾器,一般隔天整缸水就會變回清水,很少需要換水。
每每只能事後才知因由,而這些因由亦是人們集體推段出來的較合理的解釋!到底怎樣預测才對呢!?
回覆刪除對於事後回顧,不要抱有太負面的感覺,並不是事後孔明的意思,而是經驗的累積。未來的確難以預測,不過亦不要低估歷史的重複性,有時歷史出現多次重複,但群眾仍然一次又一次地「中招」。
刪除分析得非常精淮! Thanks
回覆刪除不算分析,只是總結一下歷史,多謝讚賞。
刪除止凡兄怎看未來幾年的樓市?現在是不是只有自住物業?未來可會再買樓投資?
回覆刪除未來幾年樓市呀,很多因素影響,但感覺上供應增加了不少,利率又會向上,這兩大因素會令其升勢沒有過去的大。
刪除現時只有自住物業,未來有機會都可能投資物業。
了解我的部署如何都不太重要,最重要是你有適合自己的計劃。
好文,值得思考的題材!!
回覆刪除多謝支持,的確值得思考的。
刪除樓市大跌其實真係需要配合好多因素,,
回覆刪除利息上升做成供樓的壓力,,
供應上升做成供求的壓力,,
政策決定做成買賣的阻力,,
借貸多少決定買賣的阻力,,
經濟好壞決定買家的實力,,
地價多少決定樓宇的價力,,
實力強弱決定持貨的能力,,
其實好多因素,,但同時出現三項或以上,,
做成大跌都可以的,,
但有時講真要賤賣係個個都唔想的,,
您要人賤賣,,除非逼不得已,,
若不是冇人會賤賣,,
因為個個都知當最困難的時候過去的話,,
樓係會再次升值,,
但問題係您有冇能力捱過這個寒冬,,
身邊朋友經常會在08金容海笑的樓都話貴的話,,
事問點先叫便宜,,
當您認為係便宜的時候,,比您有實力的投資者或買家就會認為是超抵買,,
當您認為係貴時,,有實力的都話便宜,,
當您認為係超貴時,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
樓市真係一樣好有趣的投資,,
也幸好自己在好多年前已有研究同了解,,
不然今天還是冇穀蝸牛呢,,
祝冇縠的早日有縠,,
祝有縠的早日多幾個縠,,
互勉之...
cleverpeople...
說得很好,要賤賣的確人人都不想,重點是明白業主賤賣的原因,總是聽到不少人話樓價高就會跌,想清楚就會明白樓價高不一定會跌,今天就應驗了,樓價高無人買,但又無人賣,只會成交大減,但樓價一樣企硬,除非有迫業主賤賣的環境。
刪除我覺得未來樓價跌廿%係好大既機會。
回覆刪除我 唔睇好香港經濟未來會有多大既增長。
依家d人成日話旅遊業唔算佔香港經濟好大部份, 比其他行業重少, 但呢個講法我唔多認同, 因為旅遊業自由行其實同好多行業有關係, 飲食零售等唔在講, 其實好多其他行業,都受惠旅遊業。 零售好, 返貨多, 其實影響住物流業。 多旅客, 商場翻新又攪多左event, 裝修,廣告業,場地報置等等又多左生意。 其實重有好多息息相關既行業。 但依家香港接待旅客量已經接近飽和, 而且周邊國家亦帶黎更多挑戰, 如果香港冇新行業既發展, 經濟唔會好得幾耐。 經濟唔好,人工都唔會好得去邊。 如果以依家既樓量, 一個普通大學生畢業出黎, 十年內要儲三成首期, 真係唔係咁容易。 依家我身邊既朋友,做三成首期既,唔少都係屋企人幫下手。 試想到我地既下一代, 我地有冇咁易有能力幫到手? 我地上一代人, 剛好經歷經濟最好既時期, 唔少都儲到錢剩,而且唔少都重有長糧食, 佢地可以自給自足之餘,重幫到仔女置業。 我地呢代轉左強迫金, 經濟又放緩, 到時可以照顧到自己已經唔錯,但相信唔可以好似上代人咁幫仔女置業, 到時後生一輩冇屋企人幫, 少左人有能力置業,樓價自然會跌。
「少了人有能力置業,樓價自然會跌」,不妨再三想清楚這個結論是否成立。首先要看看物業的價格是否取決於有多少人「有能力」置業,還是有能力置業一群的實力呢?留意一下「貧富懸殊」背後的玄機。
刪除另一個要想清楚的地方,就是有能力的人真的減少了嗎?小心被傳媒及身邊環境所影響,賺錢比上一代多的人大有人在,你說大學生畢業出來十年也上不了車,我的一位後輩朋友畢業三年就上車,又不用儲蓄三成才能上車吧。
方法總比困難多,我經常分享,你思想是正面還是負面,很影響你的成就,無論正面還是負面,接近思想的總喜歡走在一起,一起放大自己的想法及能量,看你如何選擇吧。
事有巧合:97年後,每隔六、七年,總有事件出現,可預見的或是黑天鵝的,今年是甚麼?拭目以待,準備銀兩入貨!
回覆刪除六、七年,曹仁超先生也經常提起這個數字,即管留意一下。
刪除我認為香港經濟基本面仍然係良好,大前題係內地經濟唔會有咩差池!
回覆刪除另外唔知止凡兄有無發覺,身邊有好多人都想買樓,甚至係平時話唔願做樓奴既都話要買,感覺就好似07年股票飛升既年代,越升越要買,當然負擔得起絕對唔係問題
我也有發覺,因為人云亦云,多人提就多人想做,沙士及金融海潚不會有太多住屋需求,但偏偏樓價大升就需求大增,連未有耐結婚的都話要先買一間準備,需求不增才怪。
刪除但我認為係某d潛在買家只係怕遲d樓價上升追不到而已,此類需求可以一夜之間消失,越跌越唔買
刪除對呀,忽然有需求,但又可以忽然消失。
刪除原來止凡兄都有好多精彩財經文章!
回覆刪除回覆 Chung Yin Chan「十年內要儲三成首期。真係唔係咁容易」其實年青人上車俾一成首期就得,如果有家人幫手,將自己的物業,加按三幾十萬出嚟做首期,真係易過借火,唔多睇少香港人的購買力呀!
歡迎Dozy兄大駕光臨,我亦不時到你blog內看文,追得頗貼的。
刪除對於回應Chung Yin Chan兄,我亦有大致相同的見解,多謝分享。
購買力再累積下去,財富繼續滚存落去!結果如何,不想便知了!
回覆刪除供應已封頂而求只會平隱增加,只要用家再願意投入市場,價格亦只會更隱定上升。因用家更加不願沽售物業!
這個預期及推測十分合理。
刪除睇黎我同大家既睇法唔同wow, 不過呢樣正是投資有趣既地方。不過謝謝咁多位既分享, 等我可以知多d唔同既睇法
回覆刪除不同睇法不要緊,可以更多角度思維,多謝分享。
刪除首先利益聲明,我是有樓人士。
回覆刪除辣椒一方面減少二手樓供應,另一方面也減少樓市投資/投機需求,由於供應和需求同時間減少,所以形成成交量減少同埋價格不上不落。
另一方面,一手樓供應也由於辣椒而減少,因為房地產商看見價格在高位,所以也惜售。
要樓市調整,除非美國大幅加息。但問題是美國遇到的是通縮並不是通脹問題。
Small potato
有息是其中一個樓市調整的可能性,正如文章所述,過往令樓市大跌還可以有幾個原因。
刪除止凡你好,我今年24歲,意外由朋友臉書分享的文章轉折讀到你的blog。讀了幾篇,深感在香港仍有慢慢向上流的可能,只是要點膽識。我收入不穩,但每月仍能儲起最少四千最多一萬(我是寧可不去旅行儲個錢的那類)。我家人無理財概念,一直靠租樓,但租金近年升幅讓我感到吃不消,尤其幾年後我也許需要付家用了。我真的不希望為了住更大的樓而付更貴的租和成為樓奴。我有儲錢買樓的打算;只要便宜偏遠或小一點也不要緊,因為我的目標只是減低住宿的支出。
回覆刪除我想有系統地學習理財知識,而讀畢你所有的文章,相信你也會認同這不是打好根基的做法。但我現在真的無從入手,盼你能推薦一本好的入門書,讓我看畢再有能力自行發掘。
在此謝過,萬分感激!
多謝你的留言,如果你是剛開始看這裡的文章,建議你細心回顧,不少討論財務知識的文章,亦有推介過一些讀物。
刪除投資生涯從來都沒有像會考一樣的syllubus,有時自己摸索可能得到更多,亦可能得到一套更適合自己的功力。
感謝!我的確剛剛開始看你的文章。剛才翻到你較早期的書籍分享,決定由富爸爸和窮爸爸一書,和窮查理開始入手。感激萬分。希望有一天我能看明白你一些較深入的文章。謝過!
回覆刪除希望你有個好的開始,亦希望你能保持對這個blog的興趣,謝謝。
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