決定買賣好方法

一位80後朋友對某物業有興趣，由於第一次買賣物業，所以他向止凡徵詢意見。這是很好的舉動，雖然我並沒有太多的物業買賣經驗，但至少都曾經買入物業，了解整個物業買賣包括銀行按揭的流程，所以都能給一點意見，讓他少走一點「冤枉路」，甚至少交一點「學費」吧。

有關他有興趣的物業單位，雖然我並沒有親身到過現場，但也透過問他一些問題，大概了解一了他的目標。我發現他對同區物業的價位都有基本認知（他近年一直都有在同區看樓盤，做足功課），他心知這個目標單位比起同區平均樓價約貴一成，而銀行估價亦足額。

他表示自己到過單位之後，的確十分喜歡，就算比同區貴一成，但銀行估價足額，亦有靚裝修，因此他認為亦算開價合理。我當然無法客觀確定值與不值，於是建議他以不同角度再次思考及分析。假設有兩頂帽，一頂是「白帽」，另一頂是「黑帽」，戴上「白帽」時，就只能想所有好的理由，戴上「黑帽」時就想所有壞的理由，然後把兩邊的理由寫在紙上作分析。

例如先幻想自己戴上「白帽」，高層、靚景觀、靚裝修、銀行估值足額、供樓負擔能力可以、自己喜歡單位、有自住需要、利息低位、樓價開始穩定、近期二手放盤疏落而選擇有限等。 

再幻想自己戴上了「黑帽」，比同區貴了近50萬、靚裝修可能是「化妝樓」、業主沒有議價空間、樓市乃歷史高位、息口將只升不跌、政府未來幾年供應將會增加、樓市下行比上升機會大等。

本身又要一直留意世界及香港經濟脈搏，例如今天的外圍環境如何？政府的辣招動機何在？美國收水將至，息口走勢如何？世界經濟大時代是什麼狀況？未來香港樓房供求如何？

分析後，不是一定要決定買或不買，至少到議價時多一點背景知識，不會因求住心切而匆匆決定而日後後悔。自己喜歡亦有個價，到底自己多付了多少金額去買入這個「喜歡」呢？為這個海景又多付了多少萬？自己又是否覺得值得？經過這個帽子分析法，可以很實在地比較，量化你的「喜好」。

近日再跟這為80後朋友仔談回這個物業，他說已經放棄了。記得當時我沒有對他說過什麼立場，沒有提出我的意見，亦沒有跟他辯論買與不買，所做的都只是一個啟法思考的討論，因為所有資料他都已經掌握了，只是要有系統地分析出結果，就算今天決定錯了，相信日後他都不會「怨」我的，用這方法給投資建議也不錯。