何解公屋居屋升值力弱？

近日樓市小陽春, 很多準買家都四出睇樓, 準備上車。身邊有些朋友仔未到30歲, 正值上車時, 他們正在研究居屋是否值得買。止凡的第一個反應就是居屋的升值能力不如私人樓, 樓宇有自住及投資的兩部份, 橫豎都供樓供足20、30年, 當然找一層能夠越供越值錢的樓來供比較化算。

我都明白這些朋友仔當然想慳一些首期, 又可以拿政府「著數」, 他們一生可能只有這個時間有資格申請居屋拿這個「著數」, 這一刻要他們拿多幾十萬出來買私樓又實在捨不得。而通常一旦有個基礎意願之後, 所有分析都會跟意願走, 他們的思想會不斷強化買居屋的原因, 淡化不應該買的缺點。

「居屋都可以升值架, 你睇 xx居、xx苑, 咪又係居屋, 20年前同而家既樓價都翻左幾倍啦」朋友仔。

「但同區私樓何只這個升幅, 你再留意這些居屋既管理, 20年樓就殘到唔想走入去」我說。

「咁買得居屋就預左架啦, 加上都係諗住上車, 第日有錢再換樓, 唔會陪佢20年」 朋友仔。

這些朋友仔認為買樓當然要選地點, 同區有升值條件 (例如基建、鐵路), 無論私樓跟居屋, 甚至公屋都一樣升。但有一點這些朋友仔沒有留意, 一個屋苑之所以升, 乃要看樓市成交的結果, 所有周邊因素皆是因素, 是升跌的一些可能性而已, 到最後升跌還是由成交價格決定, 而成交價格就要看買、賣雙方本身的條件。

明白這點, 就能看通為何居屋、公屋永遠不能大升, 因為準買家永遠都是上車的一群, 是剛好夠首期 (有時還要政府資助), 而賣家亦多是自用為主, 炒家對這兩個市場亦不熱愛 (不是沒有, 而是不熱愛)。在這樣的條件之下, 西九龍其中一間可以由沙士時的300萬升至2010年的1200萬多 (多謝內地同胞的功力), 居屋或公屋的買賣群又有否這個條件做得到呢?

不過, 我相信這些朋友仔還是會考慮買入居屋作上車之用, 而最後也不會有大問題, 我只不過盡力提出個人意見, 讓他們可以在一個較佳的起跑線上, 有能力買私樓的實在不宜為拿政府資助而買居屋。