2022年11月25日星期五

香港樓市長升長有?

上周(指2016年年尾)美國宣布加息,指來年隨時加息數次,雖說香港是否跟隨加息,需要看資金匯率變化而定,但肯定的是離加息日子不遠矣。這些年來,我們處於低息環境已久,應對未來加息早有預期,如今加息週期真正來到了,不少人最關心是加息對樓市有何影響。近日與身邊朋友討論樓市,朋友卻認為即使加息,樓市也不會怎樣下跌。


朋友的想法是這樣的,由於梁振英表明不會競逐連任特首,無論下屆特首是誰也好,大可以無包袱地撤辣招。這些年來,政府為調控樓市推出了不少辣招,若樓市有什麼風吹草動,政府不想見到樓市大跌而需要出手救市,絕對可以簡單撤辣招即可,辣招製造了很多救市「水位」,大概就是這個意思吧。

資金候辣招撤後入市

除此之外,朋友認為這些年來由於政策辣招,不少人累積了很多資金等待入市。傳統智慧之下,香港人很喜歡利用磚頭累積財富,有錢就買樓,再有錢就做「收租佬」,但因為辣招,這方法不行,成本太高了,累積了的資金只好閒置等機會。只要未來政府撤一點辣招,這些資金就會入市托住樓價,因此樓市跌不下來。

朋友這個思維類似內銀的中央存款準備金,市況向好時就增加存款準備金率,內銀需要向央行放更多資金,類似向內銀「加辣」,令市場「收水」。到市況不好時,需要向市場「放水」,就降低存款準備金率,向內銀「減辣」,資金自然被釋放出來,穩住市場。

我對朋友的想法有所保留,因我始終認為政府所推出的辣招未必直接推低樓價。針對印花稅部份的辣招,加辣只是增加交易成本,令成交量減少。微觀一點,我們可以想一個問題,若你作為業主,政府加了買家15%稅項,你會否在賣樓時減價,把樓價降低15%才放盤呢?答案應該不會吧,除非你極之缺錢,否則你不會調整你的價格去補償買家被徵稅的損失以促成交易。一手樓發展商或許會作出調整,因他們有資金成本的考慮,也需要做到貨如輪轉,不過也不是減價,而是推出回贈,在不減樓價的前提下補償買家的稅項。

辣招用意屬緩兵之計

因此,這部份的辣招並沒有直接推低樓價,隨時反過來看,若業主需要付額外印花稅(SSD),隨時會把賣價推高以補償稅項也說不定。以前也有不少人提過,不少辣招不只沒有壓低樓價,反而因為令二手市場供應大減,市場沒有炒家,剩下的都是「無憂」業主,他們「皇帝女唔憂賣」,市場沒有盤源,供求問題下樓價難以回落。有關推出辣招的真正目的,政府也曾經說過,辣招的用意是緩兵之計,減少成交,使熾熱的樓市冷靜一下,讓建屋需時的供應來到,才有效控制樓市。既然,辣招主要成效並沒有壓低樓價,若未來樓市下跌時撤辣,對樓市也不會有推升作用。

本來,我反而有另一個擔心,如果樓市下跌時撤辣,突然減低了成交成本,反而會在下行的樓市進一步推跌樓價。但想深一層之後,又不太擔心了,首先今天已經沒有炒家,只有自用業主與投資者,這些業主多不會在樓市大跌時「走貨」。

其次是按揭成數有限,過去幾年置業者需要通過壓力測試,能當業主的實力都不簡單。再者,業主在低息環境供樓多年,累積了不少財富,持貨實力不弱。這些因素,代表這些年的辣招改變了業主組成結構,令他日樓市面對下行風險時更穩健。

「買樓必勝」待商榷

至於民間累積的資金又會否如朋友所言,到樓市下跌時就大舉入市,所以樓價跌不下來呢?我認為未必,因為今天大家都想買樓,夢想自己擁有很多物業收租,過去幾年樓市編織了長升長有的故事,加上持續低息環境多年,做業主相當有利。但當樓市一跌再跌,利息一加再加,到時大家對「買樓必勝」這個憧憬可能有變,屆時應該聽得最多的說話就是「等一等,看定一下,等樓市跌停了再買吧」。

還記得曾蔭權曾經說過:「香港人很有趣,樓市大跌,超便宜時沒有人要買,到樓市升到失控時就個個嚷著要買樓」,我們要了解香港人的特性,所以別以今天人們的認知去預計下跌週期時人們的表現。

眾多辣招之中,有一招應該算是最有成效的,就是有關阻止海外買家一項,的確成功阻止了不少海外熱錢湧進樓市,這對穩住樓價算是有點幫助吧,因為這些年內地熱錢實在太誇張了,不只香港,現今世界不少地方也推出類似政策以遏止內地熱錢買貴當地樓房,可見內地熱錢的威力。若樓價下跌時撤去此辣招,而內地豪客又繼續持著掃貨心態,可能有托市之效吧,但按往日觀察,這些資金又未必能惠及每一級別的樓房。

這篇文章沒有什麼明確結論,只想帶出未來樓市難以預測。因為要預測樓市的升或跌,從個別原因去看或只看到一面,而要考慮全局,衡量每個大小因素的影響而準確預測未來,難度實在極高。而且世上總有一些意料之外的事情發生,現實多不會按預定的劇本進行,作為投資者,還是計好自己條數,控制好風險吧。

推介影片:https://youtu.be/KS7bFQcVSVY


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