2020年12月27日 星期日

換樓造按揭遇麻煩

近日小弟換樓,申請新樓按揭時遇到不少阻滯或令我失預算的地方,與今時今日的政府複雜指引有關,買樓時地產經紀也提醒最好多找2、3間銀行以作後備,因為隨時會出意外。


話說小弟今次是換樓,先賣後買,買入物業時亦算是首次置業,因而可免第2套房的稅項與享受高成數按揭(林鄭plan)。另外,本身替家人一個物業按揭作了擔保人,但只是擔保人身份,本身不是該物業的擁有人之一。當今次申請造按揭的目標是按八成,自己初步計算過並無問題。

誰知,當造按揭時,銀行職員計算後,告訴不可能造八成按揭,指壓力測試超標了。原來我本身作了另一個物業的擔保人,銀行計算時會把我當成有兩個物業去處理,把所有數字都要下調一成,包括可申請按揭最高成數、供款佔收入比率(50%減為40%)、壓力測試(60%減為50%)。而我自己估算時,計算方法已把所有按揭欠款計算在內,包括新物業與擔保物業,但計算公式是以一間物業來計算,因此與銀行計算結果有所出入。

其實我有點不明白,首先從風險角度,若總樓價或按揭金額不變,一間物業與兩間物業的風險,哪個較高?

試想,當持有兩間市值500萬元的物業,每間按揭借300萬元,總計是市值1,000萬元的物業造600萬元按揭。另一個情況,持有一間1,000萬元的物業,借600萬元按揭。比較一下兩個情況,持有2間物業的風險理應較低,因為流動性高、較易沽售。但銀行對於按揭的計算方法是相反,對兩間物業的情況採用比較嚴謹的公式。

還有,說到底,我的確未持有兩個物業,另一間物業只是擔保人身份而非業主,何解同樣地所有比率都需要被調低呢?

與銀行職員了解多點,他指這是政府指引,而非銀行本身要求,用意應該是不鼓勵市民擁有多間物業,壓抑樓市,與金融風險未必有太大關係。如果大家近期有買賣物業的動作,小心申請按揭時失預算。是次按揭申請還有更多分享,讀者有時間可按入影片。

https://www.youtube.com/watch?v=IdLtdy-YUcg

文章連結:蘋果日報

17 則留言:

  1. 政策是吾想普通市民能夠1層樓住一層樓收租,但高級公務員普遍都做到,是另類阻止有能者向上流動的政策

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  2. 賣兩層樓嘅手續煩過一層樓同埋難同一時間成交,始終有non performed loan exposure對銀行唔好

    同埋要睇你響另一層樓擔保幾多,好多時個貸款衰過擔保人要上晒身

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    1. 其實TU唔係好多料(可參考下面條link),但如果同你手頭上啲野唔夾,銀行唔信你係正常,可能只可以怪hsbc

      https://www.legco.gov.hk/yr10-11/english/panels/fa/papers/facb1-1975-1-e.pdf

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    2. 明白,對投資者來說,兩間的風險比較少吧,但對銀行或許不同想法。

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  3. 如你只持有一個住宅物業銀行會視作自住用途所以風險會較低;當你持有兩個(或以上)的住宅物業,只有其中一個物業為自住而其他物業會被定性為投資物業所以風險會評為較高吧!
    胡仔

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    1. 銀行看法與投資者不同

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  4. actually investment flat has one more income flow (RENT) than self owned flat ... and the occupacy of residential flat quite high even current situation..

    thus if one person only own one flat for investment, the risk is very low

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    1. own one flat,租不出去,就沒有收入了。

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  5. 個人覺得, 銀行風險管理, 把擔保人計做業主, 有其道理.

    假設, 被担保物業的業主, 沒能力償還, 那就要找担保人償還. 而担保人本身如果已有另一個物業. 當下壓力測試不就爆煲? 而銀行亦會犯到金管局的條例.

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    1. 銀行的做法, 肯定是"任何時間都不會犯規"

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    2. 而且, 被担保的業主, 本身都可以多借. (這個本人有試過)

      如果不對担保人減借款額, 那只要做按揭時, 找十几二十個担保人, 不就變成無上限了?

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    3. 擔保業主已經計入負擔之內,問題是是否當成第二間物業。你這個想法也有道理,值得深思。

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  6. 作為一位銀行從業的理解:
    自用物業是較少斷供的,而多於一個物業以上一般會當投資物業,而投資物業當經濟不景又供唔起時是很易會有人止損斷供,所以銀行會較僅慎,而經濟差時會更小心(即而家)。

    另外,銀行對比看你有幾多資產,其實更看重你有無穩定現金流(即供款比率),所以見過有些客有好多存款,但無嘢做或收入不穩定,都未必是銀行最想借錢的客人。

    銀行最喜歡借錢的客是公務員,收入及工作都較穩定,銀行借錢的角度是不要有壞賬,長收長有又準時還款的才是銀行的好客。

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  7. 擔保人身份係:當借貸人無力還款時,擔保人要負責還款,所以最壞打算係你要還兩筆數。銀行風險評估下調整比率係好合理。

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    1. 重點是,兩筆數來自兩間樓,與一條總數來自一間樓的分別

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