貸融資的推介文件內指出，估值於三年間之所以得到大幅提升，主因當區辦公樓將出現供求失衡，例如長實旗下和記大廈重建、恒地旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等，令未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限，加上灣仔政府大樓搬遷，中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公樓，以及金鐘、灣仔附近中資機構成群，將形成新商業區等。
其實以上這些都不是重點，重點是新租約，原來恒大與華置都租用該商廈，它們都先取消現有租約，今年生效的新租約，恒大及華置目前租用該廈之地方，分別加租3倍及6成多。此舉令恒大中心2019年預測租金收入，由去年不足兩億元，大幅增加8成至3.62億元。按預計租金回報率4厘計算，估值自然水漲船高。
報導時編者用了很多資料去比較，包括附近辦公室租金增幅及甲級商廈估值等數據，以顯示恒大中心的租金加幅並不尋常。我認為「認真便輸了」，明知這是財技，何需認真呢？只不過連修飾一下也沒有，若透過不用公開數字的子公司去加大租金的話，這會令人舒服得多。
這樣的財技令人驚嘆，令我想起多年前從朋友聽來的小故事。話說一些投資者夾錢買入一些樓上舖，然後提升租值與估值再賣出，簡單易明。最有趣的地方是他們並沒有做甚麼實質動作去提升租值，只是自製一些租約，自己租給自己，把租金大幅提升，從而令估值有所支持。當然，當新買家買入舖位後，「租戶」立即退租，所有價值會打回原形。
另外，也令我想起一些外地樓陷阱，近期時興「租金保證」，例如保證業主持續3年有8厘回報。說到底，這個「包租」成本只是24%，若因此把該外地樓賣貴5成甚至1倍，這些「包租」成本根本不算甚麼。若三年後才發現無租客，無現金流，這算是不幸中之大幸了，因為聽聞不少「包租」外地樓花項目爛尾，那就更得不償失。
上市公司就更多財技可以玩，兩家上市公司進行物業買賣，賣家出售物業有溢價，買家覺得貴，如何兩全其美呢？只要買賣雙方聯手於交易後抬高租值，買家有機會以高估值作財技，自然不覺得貴吧。
買賣雙方有協議地合作，把物業估值抬高了，可以用來發債或抵押貸款，若因公平值變化入帳能增加盈利，造大盈利以支持股價更化算。因此，買家不介意以高溢價買入物業，賣家的「售後服務」亦是有限數（例如以高市價6成去交一年租），一下子「create money out of the thin air」，誰來埋單呢？
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𠱓銀行錢
回覆刪除🤭
刪除同常要揾第三方如CBRE 等大行做valuation 。。雖然都可以估大，但不能錯得太離普
回覆刪除是用租金来估值的，一年的租金是4%的总估值，已经是保守估值了😁 大行valuetion应该很乐意这种价位，也可能就是他们教的🤐
刪除學到野, 突然想起住宅也有呢招, 有些住宅連租約放售時回報不尋常地高, 又真係可以用呢招呃買家WO, thanks!!
回覆刪除要成交好少的單橦樓才有機會，如果大型屋苑，太多成交價作參考，比較難做到。
刪除上市公司財技真係五花百門
回覆刪除若果多年後平均估值都能達到這個水平，這招算不算提早re-finacing。
刪除釋放完value可以再賣盤也不奇。
刪除又長知識了～
回覆刪除無奇不有。
刪除其實測量師同借錢比恒大既機構點會唔知恒大同大劉出古惑
回覆刪除之不過R生意既同時都要比個體面理由交代姐
正路見到一棟物業短短一兩內可以加租成80%冇可能唔會有疑慮同check下咩事
正如恒大財務報表所謂既物業價值, 計返個cap rate都係唔make sense, 但Audit會計等人照比佢過, 無他, 做生意姐
刪除香港人太醒目，哈哈。
刪除長知識了
回覆刪除齊長知識。
刪除咁玩財技，做佢債主都要小心啲
回覆刪除債券投資者應該分析一下公司的違約風險。
刪除Interesting. Thanks for sharing!
回覆刪除的確有趣。
刪除如果講平常會接觸到的例子，車位大概是比較常見大業主拆售有租金保證的物件。
回覆刪除T
賣家製造需求與租金保證，這要小心。
刪除租金一跌，估價自然跌，不過尼種方法只適用於少成交的物業上面，因為吾夠參考數據同假設他們回報
刪除一整幢物業，都好難經常有成交的。
刪除其實這招在股票上也有類似情況，某年因某些原因派發了高息，某些人就只看這息率計算估值了，只能說，有些數字還是應多仔細去看，尤其可多參考幾年的數據才有價值。
回覆刪除切大腿肉式的假派息嘛，財技股不時都會運用，谷高股價炒一轉。
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