2019年1月24日 星期四

自製租約谷估值

今年1月初,看見一則新聞,內容值得討論。中國恒大(03333)就抵押旗下灣仔恒大中心提出120億元貸融資的推介文件,顯示物業估值最高達225億元,較2015年向華置購入時(117億元)升值超過九成。



貸融資的推介文件內指出,估值於三年間之所以得到大幅提升,主因當區辦公樓將出現供求失衡,例如長實旗下和記大廈重建、恒地旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等,令未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限,加上灣仔政府大樓搬遷,中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公樓,以及金鐘、灣仔附近中資機構成群,將形成新商業區等。

其實以上這些都不是重點,重點是新租約,原來恒大與華置都租用該商廈,它們都先取消現有租約,今年生效的新租約,恒大及華置目前租用該廈之地方,分別加租3倍及6成多。此舉令恒大中心2019年預測租金收入,由去年不足兩億元,大幅增加8成至3.62億元。按預計租金回報率4厘計算,估值自然水漲船高。

報導時編者用了很多資料去比較,包括附近辦公室租金增幅及甲級商廈估值等數據,以顯示恒大中心的租金加幅並不尋常。我認為「認真便輸了」,明知這是財技,何需認真呢?只不過連修飾一下也沒有,若透過不用公開數字的子公司去加大租金的話,這會令人舒服得多。

這樣的財技令人驚嘆,令我想起多年前從朋友聽來的小故事。話說一些投資者夾錢買入一些樓上舖,然後提升租值與估值再賣出,簡單易明。最有趣的地方是他們並沒有做甚麼實質動作去提升租值,只是自製一些租約,自己租給自己,把租金大幅提升,從而令估值有所支持。當然,當新買家買入舖位後,「租戶」立即退租,所有價值會打回原形。

另外,也令我想起一些外地樓陷阱,近期時興「租金保證」,例如保證業主持續3年有8厘回報。說到底,這個「包租」成本只是24%,若因此把該外地樓賣貴5成甚至1倍,這些「包租」成本根本不算甚麼。若三年後才發現無租客,無現金流,這算是不幸中之大幸了,因為聽聞不少「包租」外地樓花項目爛尾,那就更得不償失。

上市公司就更多財技可以玩,兩家上市公司進行物業買賣,賣家出售物業有溢價,買家覺得貴,如何兩全其美呢?只要買賣雙方聯手於交易後抬高租值,買家有機會以高估值作財技,自然不覺得貴吧。

買賣雙方有協議地合作,把物業估值抬高了,可以用來發債或抵押貸款,若因公平值變化入帳能增加盈利,造大盈利以支持股價更化算。因此,買家不介意以高溢價買入物業,賣家的「售後服務」亦是有限數(例如以高市價6成去交一年租),一下子「create money out of the thin air」,誰來埋單呢?

此文同見於《經濟通》的《財識兼收》專欄

26 則留言:

  1. 同常要揾第三方如CBRE 等大行做valuation 。。雖然都可以估大,但不能錯得太離普

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    1. 是用租金来估值的,一年的租金是4%的总估值,已经是保守估值了😁 大行valuetion应该很乐意这种价位,也可能就是他们教的🤐

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  2. 學到野, 突然想起住宅也有呢招, 有些住宅連租約放售時回報不尋常地高, 又真係可以用呢招呃買家WO, thanks!!

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    1. 要成交好少的單橦樓才有機會,如果大型屋苑,太多成交價作參考,比較難做到。

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  3. 上市公司財技真係五花百門

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    1. 若果多年後平均估值都能達到這個水平,這招算不算提早re-finacing。

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    2. 釋放完value可以再賣盤也不奇。

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  4. 其實測量師同借錢比恒大既機構點會唔知恒大同大劉出古惑
    之不過R生意既同時都要比個體面理由交代姐
    正路見到一棟物業短短一兩內可以加租成80%冇可能唔會有疑慮同check下咩事

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    1. 正如恒大財務報表所謂既物業價值, 計返個cap rate都係唔make sense, 但Audit會計等人照比佢過, 無他, 做生意姐

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    2. 香港人太醒目,哈哈。

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  5. 咁玩財技,做佢債主都要小心啲

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    1. 債券投資者應該分析一下公司的違約風險。

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  6. Interesting. Thanks for sharing!

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  7. 匿名27.1.19

    如果講平常會接觸到的例子,車位大概是比較常見大業主拆售有租金保證的物件。

    T

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    1. 賣家製造需求與租金保證,這要小心。

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    2. 租金一跌,估價自然跌,不過尼種方法只適用於少成交的物業上面,因為吾夠參考數據同假設他們回報

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    3. 一整幢物業,都好難經常有成交的。

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  8. 其實這招在股票上也有類似情況,某年因某些原因派發了高息,某些人就只看這息率計算估值了,只能說,有些數字還是應多仔細去看,尤其可多參考幾年的數據才有價值。

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    1. 切大腿肉式的假派息嘛,財技股不時都會運用,谷高股價炒一轉。

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