2023年2月14日星期二

拆解領展供股

領展(00823)宣布以「5供1」方式集資188億元,每個供股基金單位價格為44.2元,較當日股價折讓約30%。CEO認為供股是公平做法,並強調領展財務非常健康,此時集資是為「好天斬埋落雨柴」,會著眼長遠回報,在未來一兩年物色房地產行業價值重估的機遇。


領展這次是上市以來首次供股,實在傷透小股東的心,這兩天的市場反應似乎全城鬧爆,暫未聽見有人指今次供股合理,投資者應如何解讀呢?讓我們看看它的數字,拿個感覺吧。

今次供股集資188億,當中40%-50%用作還債,主要是至2024年1月一共約100億港元的銀行貸款,另一半用作探索其他投資機遇。其實按其最新的半年財報,1年內到期債項約有120億港元,領展現金儲備約21億元左右,的確不能支付。

進一步細看領展的現金流,最近半年經營現金流入約37億港元 (一年約60億元),儲備約20億元,融資所得約30億元,計算之下,若早早計劃好,要清還這筆到期貸款不是無可能。而且,領展的現金流一向相當穩定,始終收租生意,連多年疫情下也能保證盈利與現金流入。

只可惜,近半年投資部分現金流出用了74億元,把口袋現金都花掉。一家資產超過二千億元的王國,負債也達500多億元,現金儲備只得20億元,是否太少呢?值得深思。同時,口袋只得20億元的情況下,總想著融資去收購擴展,又是否太冒險呢?

其實,領展現金不足以償還一年內到期的債務,並不代表其財務不穩健。始終,債務到期,還有別的方法解決,最常見是借新債還舊債,以領展的資產值,抵押些資產向銀行借新錢,絕無問題,為何它選擇供股呢?

相信原因是過去一年加息速度與幅度太高,超乎管理層預計範圍,所以他們想縮減債務,不想再「債冚債」。看其財務成本,最近半年需要支付6億元利息 (一年約12億元),平均利率2.5%。多次加息後,再借入的新債可能需要超過5%利息,若利率長期維持這水平的話,未來財務成本倍增。以經營現金流每年約60億元計,差不多一半現金拿來支付借貸利息,不太健康。

另外,債務水平太高,亦會影響信貸評級。尤其最近收購新加坡項目令負債急升,未來總資產估值一旦下滑的話,負債比例會上升。若信貸評級被下調,更會進一步增加日後的融資成本。

歸納一下,今次需要供股的結果,算作管理層過去以過分進取的收購策略行事,錯誤判斷融資成本的增加。小股東應否供股,應對是次狀態與管理層日後表現有所評估。有關這方面的討論,小弟於Patreon已拍片分享,有興趣網友可以留意。

相關文章:經濟通

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12 則留言:

  1. 坊間班財演好似師奶嘈交咁嘈黃國龍做得差,但佢地又無認真分析過領展利息開支既問題…

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    1. 係做得唔好, 但都要了解邊方面做得唔好

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  2. 匿名14.2.23

    既要派高息, 又要低負債兼買到平資產長時間維持增長,世間上好難有邊間公司做到. 如果唔趁呢個時侯資產平買,唔通等零息果時再買咩?

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    1. 呢個就係問題,好地地一間收租為主的reits,租金都可以跟通漲加,做乜要咁進取為增長?

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    2. 匿名15.2.23

      有說, REIT管理層薪金與資產值掛鈎, 而由於按規定需把九成現金分派, 為免因分派而令資產值縮水, 所以管理層有動機花光手頭現金, 以便泵大資產值自己替自己加薪. 最理想是現金流能維持分派輕微增長, 大部份租金收入作管理費(落自己袋)和償還利息, 借債無限期永續, 以維持資產量最大化和持續的分派增長

      這是假設低息環境永遠維持和租金收入不會下降的離地做法, 當資金鏈一旦斷裂, 只能在管理者自己和單位持有人的利益二選一時, 誰會選擇犧牲自己賣出資產還債?

      HO

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  3. 止凡兄好!

    近年領展的雄心壯志令我想起當年走向世界的匯豐,不停買野的心又令我想許家印買買買的名畫面。

    這些都令我覺得作為一隻收息股好像忘掉了一些東西,那就是穩健的初心。利申一下,復牌當天自己已用腳投票。

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    1. 感覺真係好麻麻, 難怪你有呢個決定

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  4. 匿名15.2.23

    明明係REIT, 點知當自己內房咁亂發債玩債冚債, 依家想再借要挨貴息, 結果度唔掂就搵股東老襯

    正常人都應該鬧爆, 止凡呢篇所謂分析點睇都似係幫佢地說話, 都幾令人失望

    利申: 領展災民之一, 已沽清

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    1. 匿名15.2.23

      止凡最後都暗示管理層唔多掂大家自己小心, 不算"幫佢地說話"吧?

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  5. 供股十分合理,老散不接受亦不必動氣,賣股走人便是了

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