訪問中，主持人指曾經問唐山大亨有沒有看超過100個單位，他們笑言100個實在太少了，一天都看十多二十個單位，有這個睇樓量，才能稱得上專家吧。不少人指內地地大物博(勿博)，不同地區的買房制度各有不同，連文化都有差異，一般投資者沒有很深入的了解，未必容易有好回報。
例如內地人不喜歡住高樓層甚至頂樓，這與香港人相反。內地人對地權的年期很敏感，40年期與80年期，香港人眼中可能沒有太多感覺，但內地人則不喜歡年期太短，樓價不會賣得好。這不可能靠上一兩堂、看一兩本書、聽一兩個電台節目，就可以做到專家，不掌握的話，很難把投資風險控制得好。
唐山大亨中的葉sir分享他本來只是萬多元人工，在香港也能儲到十多間港樓，但他近年有感港樓不值，例如槓桿不大，回報越來越低，買賣時需要付很重的交易成本，15%的印花稅，這金額隨時等於在內地買到整間套房，十分不值。因此他近年慢慢留意其他市場，包括不同國家的物業市場。
過往，他覺得自己太著重現金流，單看租金回報，不少市場都不錯，後來他慢慢改變這個觀點，需要看二手市場，及地區發展與升值潛力。在外地買樓，他十分著眼當地人的置業能力與意欲，因為他不相信一個地方只靠外國人把樓買貴，長遠來看這絕不正常。因為這個原因，他不買日本樓，因為當地人都不想置業，沒有長遠令樓市上升的推動力。他也研究過泰國與馬來西亞的樓，發覺當地人的置業能力有限，基於同一個邏輯，也沒太大興趣。
買賣物業，還要想二手市場的接貨能力，即未買入，先要想好如何賣，賣出時有否大問題，若賣不出去，帳面上多多錢賺都無用。他們於內地物業的投資，多會選擇買一些中小型屋苑，因為屋苑管理有保障，但若選擇大型屋苑的話，放租同放售都會有不少競爭。
他們在大灣區的投資多集中於二手樓，不買新樓的原因是溢價很高，而且二手樓升值潛力更大。曾有屋苑，第一期二手在賣100萬元，但同一時間，第四期新樓在賣200萬元。還有面積，五年以內的新樓，買100方可能只得70方，有如香港的建築面積與實用面積的比例，但以往卻不是，十年前的二手樓，有一些更買89方送89方，買入的面積會更大。
他們三人有好幾十間大灣區物業(未夠100間)，如何做到呢？內地不少地區的物業價格不高，賣出或加按一間香港樓套現，便可以買數間內地樓，他們的操作是拿香港樓融資，再到內地full pay。其實還有一步可以做，就是拿買入了的內地物業再抵押予銀行借貸，但他們還未有做，因為不想槓桿得太盡。
很多人只懂前海、深圳，他們認為這些地方都貴得很，當一個地方的價值已經見光了，其實價格都升了上來。大灣區還有很多地方有投資價值，樓價低一點，基建交通不斷改善，潛力更大。投資者可以多花時間去尋寶，研究每個地方。
再者，即使樓價跌，不代表租金跌，租金不是樓價的一個百分比，而是取決於人工，承租能力。今天內地人工平均三四千元人民幣，已經不算高，通脹不斷升，其實很難把人工減下去，人工不減，租金很難下調。另一邊廂，他們也做好最壞打算，沒有過度借貸，以今天的租金收入即使跌一半都無事，若再壞的情況出現的話，最多回去打工。
經常都說，投資者要熟識自己的投資項目。曾經有身邊朋友指有興趣投資大灣區的物業，問我意見，我指那些地區前景的確很好，但自知未必有這個心力去賺這些錢，朋友不太理解，我問他會否閒日放工後往返內地？每逢週六日都返內地睇樓？持續數年？若不這樣做，難道找專家給點投資意見，或跟一些「買樓鴨仔團」上一兩次就能有好的投資回報嗎？要小心，若你有多餘錢，很多「專家」樂意幫你找「投資機會」的，如倫敦金。最後請謹記，「力不到不為財」呀。
https://www.youtube.com/watch?v=nKmxRQYJrOs&list=PLNeDHJwo46fllHEZbOmULssEZPAQluPhX
https://www.youtube.com/watch?v=ugoe9R0GUVo&list=PLNeDHJwo46fllHEZbOmULssEZPAQluPhX
止凡兄最後的提醒很好，真的是「力不到不為財」呢，別人賺錢，不等於自己衝進去也會一樣會賺錢，關鍵還是要熟識。
回覆刪除無錯呀風兄，先了解後投資。
刪除不時不食，不熟不買
回覆刪除止凡兄很好的提醒
做生意也是不熟不做，賣水果不會因入貨成本高而退場洗手不幹，繼而涉足於買賣二手車或其他不熟的行業。
因爲熟，才看到價值。
有時大部分投資者都投資失利，主因是對這些基本問題的理解出了問題。
刪除片段原來也不短，一程車程才剛看完一段。
回覆刪除看得出他們做了很多很多功課。
就算聽完心動想買內地樓也要想想和他們能力上的分別有多大，片段裡能很好帶出他們的投資背後所著重的是什麼和考慮什麼（如買樓是看當地人的取態和當地的發展前景為主，但同時也不能完全忽視回報率）
我們看片段不能只看tips投資那區好，重點是要看、要學他們富人的智慧和思考！
才第一次聽葳言大意，實在孤陋寡聞。
謝謝止凡兄分享！
這節目還有好幾個值得看的訪問，不妨搜尋一下。
刪除對呀，專家越來越多，有很多還很熱心幫助各位提升投資回報，推介不同的產品。力不到不為財啊！
回覆刪除資金太多，而且未必是smart money，對不少人來說，這是一個大商機。
刪除好一句「力不到不為財」，可是知易行難！
回覆刪除對，很容易明白，但不代表容易做到，重覆地提醒有其意義。
刪除多謝止凡兄分享，非常詳細，正如你所說的，投資需要正確心態，並且努力去實踐，擴闊自己的能力圈。
回覆刪除Rexh
不知道為什麼login吾到blogger 留言��
久不久我都發現google blogspot有點小問題，例如新留言沒有電郵通知blogger、iphone留言按不到等，希望它們會不斷改善。
刪除"另一邊廂，他們也做好最壞打算，沒有過度借貸，以今天的租金收入即使跌一半都無事，若再壞的情況出現的話，最多回去打工" ...
回覆刪除抄這段出來，何解？請留名。
刪除止凡兄你好
回覆刪除你看你的跟著價值走的12堂課當中
裡面說到不同的公司比較每股盈利是沒意思的
不過我在網上看到來自證監學會關於投資的內容：
你可審視有關公司過去(例如過去3年)的每股盈利表現，從而瞭解公司對股東的表現如何。接著，可將該公司的每股盈利與同一行業的其他公司作比較，從而對所選公司的相對表現有個初步的概念
所以不太明白到底用每股盈利比較不同公司是否恰當 望指教！
學習
《跟著價值走的12堂課》書中應該有解釋原因，主要是因為不同公司，股數不同，所以基數不同，出來的是蘋果與橙的比較，無大意義。
刪除例如，兩家資本、行業相約的公司，甲公司一年賺1億，一個大股東只有1股，每股分1億，乙公司一年賺2億，有10個股東共有10股，每股分2000萬。若比較盈利，甲賺1億，乙賺2億，乙比甲多。若比較每股盈利，甲賺1億，乙賺2000萬，甲比乙多，但其實意義不大。
講到香港的居住問題，最近讀到大陸宁南山先生的《作为一个中产阶级 我对国家有哪些不满意》的宏文談到我們香港，非常感嘆！
回覆刪除http://finance.sina.com.cn/review/hgds/2018-08-04/doc-ihhhczfa2100518.shtml
文章裡說：
我国要想实现长期发展，必须要摆脱“香港模式”，
香港模式就是典型的压榨城市平民实现了少数资本家的暴富。香港大约1000平方公里的土地，绝大部分地方却是荒无人烟，七百多万人拥挤的居住在一个狭小的范围内，生存空间狭小互相竞争。
由于生存空间狭小，开车自驾成为富人的专利，普通人拥有一辆车是梦想，所以你遇到香港人不会开车的，真的不要奇怪，因为他在香港是没有机会拥有自己的车的。
香港房价更是高到令人难以忍受，
你觉得北上广深房价高，那么可以到香港去看看，会觉得还有很大的上涨空间。
不仅如此，付出了一辈子辛苦的代价，换来的却是一家几口居住在狭小的低品质住宅。在香港，能够住在八九十平米的住宅里面已经是人生优胜者，港人说的千尺豪宅，不过90平米而已。
......
香港三口之家的居住面积一般只有五六十或者四五十平米的两居室，这样狭小的住宅也能卖到七八百万人民币。
为什么我说香港的住宅是低品质，我在深圳看房，
不管是我还是我老婆，都有一个强烈的感觉，
只要是香港开发商开发的楼盘和户型，总有一种说不出来的局促感，空间利用总是有种要努力用到极致的感觉，住户之间的距离显得很近，外观上看整栋楼显得非常密集，而小区设计也不宽敞。
因此我们现在，只要是香港开发商开发的楼盘，一般就不用看了，无法满足我们对居住的要求。而我们只是内地县城长大的普通人。
香港普通人的想法，可以说已经被彻底资本控制的媒体“说服”，
那就是环保和活的轻松只能二选一，提高土地供应量，多建房子就是不环保。
有次我在香港的车上，
和一个香港人聊起来了，我说香港的房价实在太贵了，你看香港靠近深圳这边，大片的荒地，为什么不能开发呢？
结果他马上一本正经的给我讲说郊野公园有多么重要，靠近深圳这边有湿地公园，他经常周末到湿地公园去钓鱼，很多地方都没有人，他觉得很好，如果开发成了楼盘多可惜。
我说湿地公园肯定要保护，但是香港几百平方公里荒无人烟，大量山野可以说既没有独特的风景也没有道路可以行走，也没有湿地，湖泊，河流，保护动植物之类特性，缺乏生态价值。完全就是光秃秃的石头山，这些是完全可以开发的，而且住宅也可以和环境融为一体。
但是他坚持认为，环保很重要，就是不能开发，开发了就是破坏环境。
香港作为全球发达地区，却有大批人移民海外，尤其是加拿大，原因无他，并不是寻求收入的增长，更多是去寻求对空间的渴望而已。香港模式是失败的模式，是经济发达却生活和居住品质远不如西方国家的模式，
是一种永远生活在拼命工作还房贷，除了少数富人，大多数人都永远生活在无法停止的劳碌，在牢笼里面无止境的激烈竞争，最后却只能生活在几十平米狭小空间的模式。
2017年博鳌论坛，内地房地产商和香港房地产商对话，经济学家樊纲就问了一个问题，
“我看不懂香港，最看不懂的就是香港为什么地批不出来，每年就供那么点地，到底是什么机制？有一届政府一上台就说这5年不批地，这是为什么？我一直搞不清楚。”可惜在场的香港房地产商人并没有回答。
我国从香港引进和借鉴了不少房地产方面的制度，例如坑爹的公摊面积，土地拍卖制度，楼花制度（商品房预售），甚至连70年产权制度也是借鉴了香港出租99年。
今天可以说，很遗憾，我认为内地一线城市已经在去往香港模式的路上，二三线城市房价这两年也在猛涨，数亿中国人涌入一二三线城市，参与永无止境的牢笼游戏，大量的努力成果在激烈的互相竞争中被白白消耗。
本来三个人各有一百万，可以买3套房，通过控制的方式，3套房变成只有2套，于是变成了2个人各自花150万元买了2套房，生活品质并没有提高，而付出的成本则大大增加，剩下那个人只能租房住。
2018年7月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。提出“坚决遏制房价上涨”的严厉口号，但是我没有发现任何关于改变土地供应基本政策的内容，所以我认为，这个遏制还是在以现有空间进行调控为主。
昨天讀台灣的《聯合報》報導《大陸中產階級焦慮：年收入50萬人民幣活得累…》
https://udn.com/news/story/7333/3294310?from=udn-hotnews_ch2
連到宁南山先生的文章，非常非常感概。原來我們住的問題已經惡化到大陸的知識界拿來做反省的標的，唉！
前天才讀到瑞典的財經報紙談論到香港的債務危機居全球第一，高於中國大陸（第二），更對大市前景的不確定性令我非常困惑與擔心：什麼時候爆破？會否過早入市？我原先建立起對香港市場的看法與準則還繼續生效嗎？一連串的問題不斷浮現於腦際。答案是：必須再加深了解與思考。
家醜不出外傳，可惜。
刪除一個國家或地區的債務水平，通常由三項債務所組成，分別是：政府債務、企業債務及家庭債務。香港沒有政府債務，導致香港債務偏高是企業債務及家庭債務。企業債務除以香港的GDP，超過200%，是全球經濟發達地區中最高（美國188%、日本為182%、中國153%）。家庭債務大概多來自沉重的房貸壓力。
回覆刪除哦，把債務水平按種類分開來看，這個概念很新鮮。
刪除其實房子不一定需要買的,租也可以。如果到內地居住,我會選擇租房子而不是買房子,因為地方大選擇多,租金也不貴,可以貨比三家。而且內地樓房有個特點是買入容易脫手難,尤其是放過租的內地房子,如果地段不佳會因二手而被嫌棄。不熟不做,我對內地地段要素不了解,只能講這些錢不由我賺。
回覆刪除每個人對住屋需求口味不同，投資不熟不吃了。
刪除沒錯
刪除最近常在東莞，感觉大湾区房子有一定前景，香港人在当地只能买一套。自己买地建房最好，但比较繁琐。
回覆刪除自己買地建房？似澳洲的做法。
刪除留言時不妨留個名字，方便交流。
止凡兄下午好，我是木工男，现正在回東莞的火车上看你的文章。
刪除原來是木工男。
刪除