有財商 哪怕沒投資機會

相信有未買樓上車的朋友看到有關樓市的新聞, 都會慨嘆樓市已經連升兩三年, 看似沒有回落的可能, 說自己錯過了投資機會。再看到投資工廠大廈、商業單位、商場舖及地舖等投資者都賺過不停, 什麼名星也投資舖位賺多少個億, 而自己卻原地踏步, 可能會感到十分無奈。

的確近年樓市有上無落, 美國經濟差而不能加息, 港元被迫跟隨, 使資金追逐香港樓市, 到政府推出SSD後, 資金就追逐其他磚頭, 使價格有上無落, 有磚頭在手的炒家發到豬頭。

沒有磚頭在手的感到無奈是正常的, 空無奈是沒有用的, 倒不如在此時好好裝備自己, 注滿自己的財商, 再待機會而出發。

要先做好功課 (不是單看我們的blog), 研究不同資產的升跌條件。止凡認為要掌握股票及生意的變化故然複雜, 而買磚頭再簡單極都有不少要掌握的功夫。舉個例子, 磚頭在低息環境就價升, 但原來按過往多年做的研究, 這並不是必然結果, 陸東先生指出與樓市關聯性最強的並不是息口, 而是資金, 在香港的游資數量「M1」跟樓市的相關性是92%, 當然M1與利息的相關性亦很高。

又例如觀察97年中原指數到100, 之後回落, 四個地區 (即港島、九龍、新界東及新界西) 一起大跌, 然後慢慢爬升到今日中原指數又過 100點, 而今天四個地區的指數分得很開, 港島116、九龍106、新界東102及新界西87。平均雖然也大約100多點, 但就此可以觀察到不同地區的地產價值的不同抗跌力及升值力。進一步分析, 港島區的新樓落成量應不及九龍區及新界區, 即港島區樓已經年紀不輕, 但樓價折舊多年後還是跑贏很多, 可以看到點點投資啟示。

還有, 今天可以觀察到人家買舖的爆炸力, 但亦要觀察SARS時買舖的防守力。施永青先生在有線財經節目都討論過, 買樓放租, 市民在經濟如何衰退都要住, 即經濟差時減點租都一定可以租出, 但舖則不然, 一個經濟低潮到來, 租客可以即時走人, 放租放一年都無人問津, SARS時實在太少人夠膽做生意, 實力少一點的業主都很難支持舖位的按揭供款。

又在這段時間可以細心觀察過往不同樓房市場的升跌因素, 包括租金回報, 某些地區變化很大, 可能由於基建, 可能由於發展商項目。一些地區樓市升幅都比其他地區升得多, 好像港島西區、南區受落實西港島線及南港島線帶動, 西九龍受落實高鐵帶動, 屯門、元朗區受西鐵南環線駁通東西鐵帶動, 大圍受落實沙中線帶動, 樓價都比正常升多一點。另外, 將軍澳區就由於無限供應, 貨多而不夠爽, 樓價及租金比大市升慢一點。港島區租金一直企硬, 租客質素高, 亦是樓價支持點。豪宅與一般住宅處於不同市場, 大陸資金有問題時, 豪宅可以即時租不出又賣不去, 但當做生意及投資銀行景氣時, 豪宅可以升到顛, 短時間以倍數升值, 好像買賣古董, 物以稀為貴, 賣一件少一件似的。

以上都是過去觀察, 相信各區樓價升幅早已反映了該區變化, 機會已失。但重點是應注意個人財商增值, 哪怕沒有投資機會呢? 樓市只會一直向上嗎? 看過不同地方及不同經濟體系的歷史, 似乎就不會了, 只怕他日機會到時, 自己還是從前的自己, 令人家看到的機會自己卻看不出來。

簡單談談日後可能變天的地區, 包括荃灣西站一帶, 如今荃灣區的重心 (指經濟活動) 還未完全移至荃灣西站一帶, 到荃灣西站附近四個港鐵項目發展好, 所有商場天穚接通, 還有點基建到荃灣碼頭, 到時將是另一番景象。元朗西鐵站一帶亦有同等未來, 現在元朗的重心還是在元朗市中心一帶, 將來就不會了, 還有可能落實的北環線吧。大圍站上蓋的60萬呎港鐵大商場, 加上沙中線, 大圍又會是變天的地區。屯門站上蓋瓏門, 加上項目的超大商場, 再有天穚駁通市中心及新墟一帶, 整個屯門市中心以西鐵站成為一體, 現在有了西鐵, 有到蛇口的公路 (屯門到深圳只需要15分鐘), 將來還有入機場公路的基建因素, 屯門給人的印象將不會是從前的郊野地方。還有九龍東、洪水橋、南昌等, 慢慢增加財商, 閱讀到的新聞資料都可以化作分析投資項目之用。

我們大部份都是打工仔, 當中大約4至5成人會當業主, 大部份業主都要供樓, 打工仔供樓, 都是埋頭苦幹的, 供20年30年不等。為何有些業主的樓越供會越增值, 他們所擁有的資產就能一變二、二變四, 而另一些業主層樓就越供越跌, 經濟差勁時還會輕易變成負資產。當然這可能是運氣問題, 怨自己買錯東西。但其實財商及把握機會能力亦是重要因素, 置業是人生一大決策, 要好好增加財商, 機會來臨時精明作出決定。過往錯過機會或未夠資本的朋友不必無奈, 只要裝備好自己靜候下一次機會, 最怕是到下一次機會來臨時還沒有足夠能力看清, 而又再一次事後孔明等說 :「早知買樓, 早知買舖, 早知買 xx區, 早知唔買 xx區, 你看人家賺多少, 早知...」