2011年5月3日 星期二

有樓的何時退市

有樓在手的都非常擔心何時退市這個問題, 樓升了不退, 賺到的都會跌回, 今天有線電視就分析過。

經常有人說樓市已過97價, 看看供樓負擔比率, 其實和97年還是天與地比, 97時的供樓負擔比率是80%, 也曾上到120%, 今天還只是50%以下, 看來不是太差, 但有一點要留意, 今天的利息H plan只是1%, P plan都是2%多一點, 97時10個8個%又是兩回事, 按今天的比率推算到人均收入, 可以計算到當利息加回97時, 供樓負擔比率都不會低, 始終香港經濟暢旺但不能加息, 都是一個不正常的現象, 利息總有一天加回的。



另一個重點就是租務回報, 97時又是低得可憐, 業主供樓時已經是本金供少, 利息供多, 還要得一兩利的租務回報, 租務回報是租樓住的租戶在市場上付出的租金, 這個和當年人均收入及支出能力很有關係, 如果樓價乾升, 租金不能支持, 租務回報就會下跌, 現在還有3-4%, 由於供樓利息不高, 有樓在手還很安心, 如果樓價再升而租金開始追不到 (現在都有點這個現象), 問題就越來越大。

總結, 有樓在手還是安然, 全因奇怪的低利息環境, 還有太多人都等著樓市下調, 下調後就入市, 一般這個情況下樓市都不會下調的, 因為多數市民都有能力支持大市, 當大多數人都入了市, 再沒有很多人有足夠支金支持大市, 這才算十分危險, 止凡相信這些消息可以在大家身邊的朋友觀察回來。

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