在該節目中所提到的利好因素包括日圓匯率走低，會令資產升值。日圓是多年來唯一沒有貶值的貨幣（我不太明白，而且好像跟匯率走低有所矛盾）。日本衰了24年，經濟循環理論，將會衰極而盛（我不太明白）。安倍經濟學，刺激日本經濟。日本人文化好，交租準時。日本樓便宜，租金回報高。加上賭場、奧運等，預期日本物業投資將有極好前景。
日圓匯價
常言道印銀紙使貨幣貶值，資產價格就會上升。節目拿一個個案作研究，一間物業於2014年年中買入，至2015年年初，原本值150萬港元的物業，計及匯價，最後還要蝕20萬港元。這個「印銀紙論」是否成立？值得深思。
地價
日本人有個說法，物業只有70年壽命，過了70年後，建築部分就不值錢，賣也賣不出去。節目中的地產中介對這說法並無否認，但他以另一個說法作回應，認為以今天這回報率，70年所收的租金都早已回本了，物業是否還值錢又有何關係呢？
也有人說，建築部分值錢不值錢也不要緊，因為日本物業買賣，買入的地是永久業權的，地價一直在升值就可以了。不過，日本自90年代經濟泡沫爆破以來，地價都沒有升值，今天只有高峰時兩成。
近三年，日本的地價疑似有所上升，但專家指這與外國人炒樓現象有關。始終全球量化寛鬆，全球資金氾濫，跑到日本房地產市場追落後，造成地價有起色現象很合理。
日本物業有很多費用，由於外國人不可以在日本開銀行戶口，所以外國人投資日本樓一定要經中介。除此之外，不少費用在香港聽也未有聽過，例如都市計劃稅、固定資產稅等。還有，投資後五年內把物業賣出，還要付30%的資產增值稅，成本不輕。
日本人有個說法，新樓一賣出，價值立即下跌兩成。原因是銀行會於新樓賣出後，便會立即把估值調低兩成。這與在香港買新車的情況差不多，新車落地，車價立即跌三成
日本物業的空置率相當之高，即使是東京，三年前（指2012年）的空置率大約為8%，去年（指2014年）已經達雙位數字了。日本其他地區的空置率都是雙位數字，而且不斷在增加。
由於日本人喜歡住新樓，每年都有90萬間新屋推出市場，今天空置單位大約有820萬個，專家推算，20年後日本物業的空置率將達40%，即大約每兩個單位有一個空置。
相信以上的數字只是簡單乘數，應該還未計及日本人口的預測。2007年日本有1億2千多萬，往後每年人口減少百多萬人，預計30年後將會只有大約8千多萬人，到時空置率將會更高。
日本人買樓心態
在日本，沒有人想買房子，因為日本人都看見這二十年來，租金不停下跌，價格又不停下跌。加上這一代日本人看見上一代人的泡沫爆破，可能家中的父親由當年滿手住宅物業商舖，一夜之間變成負債累累，大家都不再相信物業。再加上這一代人對經濟與工作收入沒有信心，寧願租屋住。
如果日本人不買樓，就算買到喜歡新樓，二手市場不可能活躍，這也是與香港樓市的情況很不同。
後記
經常提醒，做一個投資之前，最好了解風險所在。一個好的投資推介，好的要說，壞的也要說，讓大家平衡過後作分析才作投資決定。對某投資項目，於公開平台上一面倒唱好，未必對大家最有益。
https://www.youtube.com/watch?v=In95wHcnwJY&list=PLNeDHJwo46fllHEZbOmULssEZPAQluPhX
Student says:
回覆刪除Understood.
Good essay! Like!
多謝支持。
刪除thanks for sharing :)
回覆刪除客氣了。
刪除多谢分享，看完影片後的下一部是有関德國的房屋政策:https://youtu.be/wW7onQR4wHc
回覆刪除，非常值得香港人思考。
有關德國物業，一年多前也有分享過。
刪除http://cpleung826.blogspot.hk/2016/01/blog-post_20.html
以我所知，日本人將房子當作消費品多於投資物，確實住得好的是因為有錢好花，住得不好還是將就住，沒事不會怎麼動，所以流動性是否那麼高，真的沒人知道。不過平心而論，有些城市比較年輕，人口流動大，投資的人還是有研究過。
回覆刪除不過隔山買牛太麻煩啦。
T
同意T兄最後那句提醒，隔山買牛較麻煩，更要承受更大管理風險。
刪除因為香港房屋市場既辣招,身邊好多想投資物業既朋友因為想避開15%稅項而轉戰海外樓.
回覆刪除不過聽左好多朋友經驗,暫時都未見到有好多成功個案,但網上就見好多人分享成功心得.
實行前真係要多多了解.
香港樓市是非常獨特的，拿此思維到其他地區很多時出事。
刪除買新樓除了止凡兄所說的「新車落地」折舊兩成，樓齡超過十年，就要開始成立修葺基金，成為固定開支，使實收租金下降，樓價便會再次硬性下跌。所以扣除匯率、各樣開支和稅款，想從一買一賣賺取差價，至少要待樓價升40-50%才可以平手，真奇怪為甚麼那麼多人還熱切買日本樓，只看到表面回報率嗎？
回覆刪除當然，租金回報率是比港樓高，收租回本期快，但要你只能收息，不能放售，為甚麼不買港股中的收息股？還省卻不少麻煩，可保身心健康。
不同投資者有不同考慮，最重要是清楚所有因素再作決定。
刪除http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170921/bkn-20170921163733489-0921_00842_001.html
回覆刪除日本有媒體近日報道，標題為：中國人從「爆買」到「爆賣」了！
這情況令東京郊區陸續出現新盤賣不出去的現象，雖然樓價仍處於高位，但隨時有可能暴跌。以內地及台灣客為主的地產公司負責人稱，自從2015年起，賣出物業的人一直增加，主因是日圓匯價、樓盤管理費貴，以及有些中國人對日本的未來感到不安而紛紛套現。
回顧中國客是從2012年開始在東京大量買樓，由於日本稅制規定樓宇持有5年以上的轉讓稅率較低，故現時有許多中國客開始出售單位，甚至集體「爆賣」。
有數據顯示，現時東京世田谷區等地新盤有6至7%無人吼，售出的單位亦只有3、4年前的兩至三成。
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又一因誤會而投資，因了解而分開的例子。
看來開始出事了，驚。
刪除若果係咁跌落去，話唔埋會變左商場劏鋪咁?
刪除同埋而家買貨既人，會不會就係接緊"日本樓達人"放返出來既貨?
合理懷疑？我不知道。
刪除投資人自己投資的東西看到的價值都會高一點，很容易進入了"宜家效應"，止凡兄的資料讓我們更客觀地看待日本樓。
回覆刪除我也只是分享另一個節目的資料，希望平衡一下。
刪除日本樓的歷史的發展，都可以提醒香港人，買樓唔係必勝架！香港樓升值的因素，日後會否改變，誰也不知道。
回覆刪除同意呀，就如買股票看公司是初創期、上升期、哀退期，其估值風險回報全部的考量都不同
刪除香港作為一個城市，發展週期到底去到哪裏呢？這就是港樓的基本因素
香港樓的性質其實很特別，整套投資概念若要應用到其他地區時，需要按實際情況作出調整。
刪除係呀，香港自1839 年以來就是一個很特別、很特別、很特別的地方（特別到要講三次），香港的地運再遠的不敢說，至2046 也不是問題。本熊會當香港是績優股，爆發期已過但增長還是有的
刪除若把一個地方當成是股票來看，感覺澳門更有爆發力。
刪除認同人口減少、空置上升是致命因素，要大幅吸纳移民才可能改變趨勢，但以現今日本政治環境，十年內都不可能成事，即大概率衰多十年
回覆刪除你這樣的說法，好驚喎。
刪除當買了DOTM option，反正本熊就無興趣了
刪除明白。
刪除據Homer Hoyt的One Hundred Years of Land Values in Chicago一書的論述，房地產的週期為18年，也就是股市（投資）週期長度的兩倍。Homer Hoyt分住宅、零售業房地產、辦公樓和工業地產四類考察了其內部結構問題，發現辦公樓的不穩定性最高，其次是私人房產和工業地產、最穩定的是零售類地產項目。（日本剛開始推動網上銷售，慢慢地零售類地產也不一定穩定！美國與中國已出現店鋪無人問津的現象。）
回覆刪除房地產業的瘋狂炒作最好的例證就是上世紀的日本，1986年至1988年間，東京商業用地價值翻了一番，東京地產總值超過了全美所有地產的成本。到1989年底，日本全部地產價值超過了全美地產價值的5倍，是全球股票總市值的2倍以上。瘋狂還在繼續，到了1990年，日本土地的總市值超過了全世界其餘地區土地市值的一半，單個家庭平均住房價值為3000-4000萬，連高爾夫的會員資格也達到了30萬美元。
距離上一次日本房地產泡沫爆破早已超過18年，不止日本房地產，甚至整體經濟把凱恩斯的那一套全部方法都用盡了，還是沒有起色，我想人口急速老化是主因，老年人口佔比非常高，所以導致流動性偏好不願消費，也不願投資，不想學星加坡那樣引進移民的話，加上低出生率，50年後人口可能低於一億人！男女高齡不婚宅在家裡的現象非常普遍，退休制度也不好，所以，很多老人都幾乎是做到死，七老八十還在工作，倒是醫療制度很好，長壽是一大特色。政府舉債度日，是世界之最！所有工業國家的問題在日本是一籮筐。
對日本的社會不了解而想去投資房地產，很可能是天真的想法！
很多時一些週期性的想法，更以一個定期的週期去考慮投資，多令人摸不著頭腦。投資一些地區之前，定必要對其背景多加了解。
刪除日本魯蛇，38歲啃老族，把自己的現況拍成《魯蛇自拍秀》，意外於2015年獲得芝加哥國際電視電影優異獎。
回覆刪除http://hkgalden.com/view/309264
最下面有一段視頻。
短短兩分鐘，帶出那份無奈。
刪除https://youtube.com/watch?v=ext7ioLpJKI
PS，某些角度看主角好似農夫那位6Wing。
最近，我都恰好在網上及電視上看到一位日本樓投資達人(不知是不是你講的同一位呢?)一些有關日本樓的消息，又是全都是唱好日本樓，令我都好想了解更多關於日本樓的投資。但諗深一層，投資日本樓始終是隔山買牛，我對日本的樓市又不熟悉，又不是經常去日本的人，令我始終覺得有些不安，心理壓力太大。因此，我想我都不會投資日本樓，當然對日本樓做下研究亦未嘗不可，還可以給自己增長知識。投資還是投資於自己熟悉的好，如果對投資項目不熟悉，還是把錢閒著好過。
回覆刪除先了解後投資，先做好研究分析，很合理吧。
刪除其實唔止日本樓，就算香港樓，而家都要諗過，分析過先可以買。
回覆刪除正如我之前講過，而家我都唔會買樓投資，因為辣招稅。
我而家只做股票投資。
在每項投資前都需要好好分析一下，這是指定動作。
刪除剛看完止凡兄於2014年8月7日寫的一篇強積金也可以操盤，獲益良多！想請教止凡兄現大市升了不少，是否適合把MPF的高風險投資轉做最低風險的投資呢？本人MPF是用恆生銀行，現有約20萬，100%投資中國股票基金，打算恆指升過28000點就把MPF 100%轉去保守基金，先鎖定利潤，待市況有大調整，才慢慢分批轉回香港恆指數基金(因管理費較中國股票其金平很多) ，很想聽聽止凡兄意見！另外，不知止凡兄是否在可以分享你現階段會如何處理自己的MPF的呢？謝謝！Bill
回覆刪除已在另一篇文章留言回覆了。
刪除http://cpleung826.blogspot.hk/2014/08/blog-post_7.html
謝謝止凡兄回覆！Bill
刪除客氣了。
刪除MPF是一個好的制度，不好的是，指數基金與債券指數基金的收費應該限制在0.2%以下，並且需要增加多幾個先進市場的指數基金，如美國S&P500指數等。管理方法可參照Benjamin Graham的Tactical Asset Allocation去管理MPF，我最近在鍾兄的一個帖子下寫了跟帖，也許值得參考：
刪除http://bennychungwai.blogspot.se/2017/09/ben-graham.html#comment-form
每一年的開始的一月份必須看一次，另外一次是主動掌握市場動態（非常興奮或非常沮喪，反向操作）在其他月份去配置資產。
不止一次聽過打工仔指強積金的資金早已忘記，當成蝕掉算。其實應該積極管理，始終都是血汗錢。
刪除近e一年火燎森係咁promote, 應該唔少人跟隊入左貨.........
回覆刪除btw, 岩岩見到你飲茶呀
不止火兄，還有不少人都在推。
刪除噢，是呀，家庭樂，你可跟我打聲招呼呀，哈哈。
數年前曾有興趣購入價位數十萬的日本單位出租，但思前想後覺得買高息股票或REIT較靈活，租不出自己也用不著。
回覆刪除坊間不少講座及報章廣告介紹外國樓盤，回報前景好的東西，為何國內也消化不了? 要遠銷海外? 值得思索原因。
奮佬兄提出一個值得深思的問題，香港人太喜歡買樓了，所以香港樓貴，就跑到外國去買，買人家都不想買的東西。
刪除都係supply and demand. 人囗老化，又唔引入移民，又冇新工種，年輕人只能做contract work，睇唔到點解會值得買。味皇有做好多深入research, 睇都睇佢個D。唔同信嗰個火xx，賭仔一名。
回覆刪除味皇兄的blog都好好睇，值得看。
刪除日本樓不是全無投資價值。凡是物業投資，key point是location， location and still location。只有東京值投資，但也不是23區都值。東京都心按地域分蛋黃區和蛋白區。蛋黃區內稀有地段中的稀有房型才能投資。情況一如港股千幾支，有幾多值投資？那節目分析太表面了，作為infotainment是可以，投資參考就太浮光畧影了。
回覆刪除蛋黃和蛋白的形容，很有趣。你是指哪個節目？視頻31那一個嗎？
回覆刪除蛋黃，白之說是拾一台灣專家的牙慧。
回覆刪除是指那節目。但難怪的，畢竟編導不是日樓專家。茶餘飯後看看無妨。
若說視頻31那節目，節目中訪問了不少日樓專家的，正反兩面都有，不妨看看。
刪除Shiva也有投資日樓的經驗嗎？不妨多分享大家漏看的知識。
專家訪問不是關鍵，怎樣present才是。再說，反佔中的肯定訪問藍絲。
刪除正如本人的blog首篇所說，私人方面就不說了。我倒在我的blog貼了一個po，有興趣可看看。
謝謝你的意見，有時間找來看看，長一長知識。
刪除日本住宅整體空置情況
回覆刪除截至2013年10月1日（平成25年），日本住宅總存量約6,063.1萬間，較2008年同期的5,758.6萬間上升約304.5萬間。2013年空置量約819.6萬間，較2008年的758.6萬間上升約61萬間。2013年空置率約13.5%，較2008年的13.1%，上升約0.4%。空置率及量同時創新高。
空置率及空置率上升，好明顯反映日本住宅正處於淨剛性需求下跌的局面。根據日本統計局數字，2013年10月日本人口約127,300,000人，2008年至2013年10月的5年期間，人口淨減少約70 - 80萬人，不是人口淨增長減慢，而是淨人口負增長。
但是，日本住宅淨數量卻上升304.5萬間，增幅約5.3%。面對三大負面因素（1）淨人口負增長、（2）房屋正增長、（3）過去20年間日本住宅一直存在大量空置，日本樓市現在明顯處於嚴重供過於求的局面。
整體來說是對的。但個別城市來看就不一樣。可看一下我的blog有關這話題的分析
刪除數據看來不妥，但實情內裡可能有不少故事，不排除「貼身」的投資者可以獲利，同一個投資項目，有人賺時有人蝕，這正是對投資項目了解與不同操作的結果吧。
刪除止凡兄指數據不妥是說我的貼文嗎？文中只提及五年前的毛利和現在的毛利，淨利率。可否賜教哪個不妥呢？數據其實來自市場，上網一查便知道，假的真不了。止凡兄有寫書，對數據一定很嚴肅，你說不妥時，可否指教你的依據呢？
刪除你那句同一個投資項目有人賺時有人蝕，是什麼邏輯呢？同一個項目，你買了我就買不了。根本就沒機會驗證我會賺或蝕。其實賺蝕主要取決於市場認識和項目選擇。選對了誰買都一樣。
博客界臥虎藏龍，我拜讀各大師貼文學了不少。偶有疑點也不敢妄加評論，只會多方求證。自知才疏學淺是也。
我意思不是指Shiva的數據不妥，而是看完樓明兄所提出的數據，給人的感覺是日本樓不妥的意思。
刪除「同一個投資項目」，應該說成「同一種投資項目吧，這會減少誤會。
還是那一句，日樓不是全無投資價值，只在乎是否認識市場，選對項目。當然正如敝blog的帖文所言，日樓的黃金窗口已過，但不致於不妥。當然亦不是日樓推手說的那般靚麗。過褒過貶日樓都有失公允。這是我多番留言及在敝blog為文分析的用意，希望讀者能掌握正確資訊。
刪除多謝Shiva分享，相當中肯的意見。
刪除人口負增，排外，當地貨幣同時貶值的地方識合投資？真考眼光。。。當然錢多交學費學嘢梗得嘅……
回覆刪除這是考慮因素之一，不可忽略。
刪除