物業投資的缺點

物業投資成功故事實在不鮮，一間自住、一間收租的朋友，在身邊不難發現，這個致富模式實在是不少香港人認為是「無得輸」的方法，令當日有工作坊參與者不禁問「物業投資有何壞處？」

Kenneth：

止凡兄，可請教一下你對物業投資對比股票或債券投資的看法嗎？

你認為物業投資相對地有何不足之處？尤其在投資複利率方面？


止凡回應：

我沒有否定任何投資產品，只不過我不是每一項都會，保持自己在能力圈內活動，這也會有很好的結果，不用每一個項目都碰一下。

債券投資我從沒接觸，只了解一點，我提議你可以到Starman兄處看看。

物業投資，我亦沒有收租物業，只買入自住樓及加按動作，看過很多物業投資者的文章，包括YC兄、財叔、第一桶金、80後隊長等，各有各的理念。我常說不排除有一天會投資物業，只不過今天的樓市我實在感到不值。

很奇怪你會問物業投資有何不足之地，但又不問其他兩項。簡單說說，今天樓價高企、保養問題、入場費高、資產乃越持有越舊的一種、收租過程比股票債券複雜、買賣手續麻煩及成本高、難有如騰訊這類爆升機會、租不出去立即減成負現金流等等。

你提到複利率方面，一間樓收回來的租金不能作出再投資，還是要另找投資機會，長線增幅大概跟當地經濟吧，靠槓桿算能倍大回報。

當然物業投資亦有不少好處，建議你也好好研究，再決定自己的投資路向。

有何意見，不妨告訴我吧。


後記：

曾經聽過資深物業投資者陳清白話香港人「中樓毒」（見iM直播），意指香港住宅樓價高企，但香港人就總愛投資物業，只要資金湧現，香港人有錢在手，多會投進住宅樓市中。

其實，這還不只，香港人如果看到港樓沒有「水位」，更會考慮到世界各地去投資物業，這是香港人甚至是華人的情意結。加上買樓致富的故事，聽得太多了，操作比較於股票等其他投資工具都相對簡單，自然造成集體「中樓毒」的結果吧。

曾聽見有前輩話，買磚頭的人，其實都是因為留意自己熟識的投資項目。一般市民懂住宅，因為自己親身居住，有感覺。租倉的用家會留意工廈，做生意的商人會留意寫字樓甚至工商舖。而不同磚頭的投資知識及難度會一級級地向上升，視乎入場費與普及性。

所以，一般市民對住宅物業投資都相對有興趣，正因為這思維模式，即使於樓市高位仍只會留意住宅物業投資，硬要把錢投進去，更可能把香港住宅物業的投資模式套用到世界各地，其實不知不覺在增加不少風險。

其實，不同投資工具都有其特性，亦有其好處壞處。投資者應按不同時機與資產配置需要，好好去安排合適自己的投資工具，未必於任何時候也只考慮單一投資工具，就算在不合適的時候也硬要作出投資。

既然今天樓價不算低，政府辣招又未撤，如在其他投資項目沒有把握的話，不如趁這時機好好分析一下過往買樓致富者的細節，好好反思物業投資的特性，把所有應該考慮的因素都透徹研究一番，替下一個機會作好準備。