文章主要幾個重點：
第一是日本QE，聰明錢從世界各地流入日本的物業市場，加上日圓大跌，合理期望之下，日本資產應該大升，
第二是日本物業價錢實在便宜，一個離大站幾分鐘的單位還是三四十萬港紙，這價錢跟香港物業沒法比。
第三是憧憬2020年奧運或賭場降臨，到時日本經濟應該會大變天。
當牛市一來，相信樓價有可能升到同89年一樣要人供三代。一個經濟下跌了25年的發達國家，一個無限QE的大時代，加起來是千年難得的機遇。這就是全世界都在不問價掃日本物業的秘密。
後記：
看這類報導實在立即心思思想投資日本物業，但作投資決定前要加倍小心，全篇文章都只提及投資日本樓的好處，當中風險問題反而少講，我對以上的論點都相當認同，但還是說出一些風險因素平衡一下。
其實日元貶值都不是新鮮事，經濟低迷了二三十年、樓價向下、大印銀紙，這都不是新鮮事，今天日本的國債跟GDP比例是全球最高的。大家都怕美國國債超過1倍GDP好危險，之前又話美國兩院為提高國債上限而爭論不休，成為全球經濟的一大隱憂，但日本國債早已經超過其GDP的兩倍之多。如果大家在等美國爆煲的話，會怕影響美國本土以至全球經濟的話，我想日本會較先爆吧。
另外，日本樓不同地方的供求怎麼樣呢？相信不同地方的樓市都不能直接比較，還記得謝賢到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎？香港是走高地價政策的，地少人多，供求失衡，香港不動產的資源算是極之珍貴，買一件少一件。在香港買物業放租，完全不怕租不出賣不出，但如果拿這個概念到世界其他地方照做，後果可以很嚴重。
投資者應先了解日本文化，日本人對物業的看法，日本政府對物業的政策，日本不同地區物業市場的供求問題，我相信上面文章中的筆者是日本物業的專家，對這些問題都很了解，不過可能報章篇幅有限，又或者他動機是希望更多人留意日本物業投資，所以沒有詳談。
最後的論點，奧運跟賭場真的能救到日本多年低迷的經濟？我對這個都頗懷疑的，不是無個地方都像中國一樣，在奧運時都能谷起經濟，近期一點的倫敦奧運看不見能解決英國的經濟問題，巴西世界杯也是，還差點連場館建造費都付不起。不熟識日本樓市的blog友還是深入思考一下風險，可能以這篇文章作為起步，先了解，後投資。
source: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141213/18967259
投資收租物業最重要既係低失業率, 一個人人工作唔穩定既地方既物業就算幾平都無用, 因為怕會無租收, 所以日本物業價平不會事必無因, 如果唔係都唔會出個抄美國的"安培經濟學"
回覆刪除失業率亦是其中的因素，物業投資需要「一籃子」因素去看吧。
刪除我今年去日本旅行，日本地膽導遊在日本10多年，但沒有置業，原來他怕地震，地震一來物業倒下，保險是不包的，這點要考慮，所以投入30-40萬還可以，300-400萬就不要了
回覆刪除哦，這個風險不講不知呢，多謝分享。
刪除我只有一個疑問, 日本人儲蓄率世界最高之一, 為何不投資物業?
回覆刪除peterwong
這也是我會想的問題，問好問題能避過不少大問題。
刪除日本人買樓跌足二十年，有部份樓已經跌了90%以上。
刪除所以他們寧願租樓，都唔寧願買樓。
至於香港人買日本樓，除非是借日元買，否則樓價升都頂唔到匯價下跌的風險。
我就唔會買日本樓啦。
Small potato
跌九成差不多，三四百萬跌到三四十萬，誰知還會否多跌九成呢？
刪除如果可以借yen 買日本樓，其實都唔錯，但作為非日本國民要做按揭並不是一件容易的事。
刪除借yen買日本樓是一個操作，背後的理念是日本樓值得買，否則還是要小心一點。
刪除最近去過大阪幾日, 發覺當地經濟比起上次去個次(07年)還要差得多, 有點似香港01-03年賤物鬥窮人感覺, 唔計新型大商場賣高檔野, 其實通街賣既食既都係鬥平價, 例如激安スーパー玉出, 二手行業成行成市, 電話用美國水果牌, 街道設施開始殘舊欠維修. 餐廳清潔, 企街傳單都係年青人. 可見就算失業率唔係超高, 好多人依靠打散工個種唔穏定收入點會支撐到樓市? 除非安倍經濟真係有奇蹟.
回覆刪除可惜日本未必有好像香港自由行的政策，成為谷底反彈的動力。不過，以價值看，價格的確吸引，只怕不只價格繼續跌，連實際價值亦然。
刪除不計匯價下跌風險, 3,4拾萬買樓再跌空間有限, 因為樓同股票唔同樓是有最低的建築成本價, 3,4拾萬相信已經低於成本價了. 沙士時期澳門的樓最平都要10幾20萬也是低於當時的建築成本價. 以今天的成本價計最少都已經要4,5拾萬.
刪除來自馬交的KEN
當然，物業是有地價及建築成本價，但誰說樓價不能跌低於這些成本價呢？所以還是要小心，尤其到了一個自己不太了解其「供求關係」的市場。
刪除低於成本價就無咩人建新樓供應自然減少, 再跌也跌不了多少了. 早2,3年前的美國也是出現同樣情況當去到低於成本價之後就離底不遠了. 會不會大反彈不好說但經驗來看離底不遠.
刪除KEN
估底作投資，預測未來，並非我杯茶。
刪除香港2003年的樓價，跌到不堪入目，什麼成本不成本，根本就無人理會，97年，87年，82年，泡沫爆破，恐慌拋售，信心危機，沒有成本為底價之說的。
當然，低於成本可以算是抵買，但如果迷失20年的日本繼續多迷失20年，買入的區份租務市場又不活躍，又無限供應之類，單看其樓價跌破成本價，這未必是入市投資的理由，投資前建議全方位了解才好作決定。
止凡兄說得對, 單看其樓價跌破成本價，這未必是入市投資的理由. 而且以現在的日本樓看扣除稅項, 雜項才4%左右還要承受日本YEN的風險, 不是好的投資.
刪除但我仍然相信低於成本的樓價離底不遠的看法, 是否再繼續多迷失20年很難說.
現在來說內銀H股比日本樓更吸引
KEN
「估底」曾令不少投資者出事的，所以不妨好好反思這是否合適的投資方法，依我所見，預測估計，能中一次半次的大有人在，但長期命中的實在鮮有。
刪除若以一個組合去投資,,只占組合不多於10%,,還是可以接受的,,
回覆刪除因為在扣除管理費用加雜費稅項回報只有約4厘,,
並不是想像中那樣高,,但都已好過澳門的回報,,
但收租的錢係當去日本旅行又另計,,
當然,,若收的錢係日元,,用的要換回港元,,在貶值下又打個折,,
日本人係唔願意置業,,情願租都唔去買,,
除非大眾願意去改變,,否則在缺乏買家支持下較難炒起,,
若然日本可以靠印錢就去改變經濟的話,,
那麼過去的25年就唔洗咁痛苦啦,,不過,,
牛市就係在眾人都存懷疑時起動的,,
所以小注可以,,大注不能,,
互勉之...
cleverpeople...
始終隔山買牛，要更加考慮全面，亦要重點看看風險問題，否則損手機會不少。
刪除暫時我找不到吸引投資日本樓的要點只作留意下
回覆刪除我也當成增進財務知識來看看而已。
刪除日本人口老化的比例和速度極之嚴重，生育率亦低，也不接受外來移民，很難支持樓市長遠需求。
回覆刪除這都是在投資前應該考慮的因素，多謝KL分享。
刪除我曾向日本朋友了解過, 據他所說日本二手樓市場值搏率不高。 由於日本人買樓(主要是洋房吧)喜歡把整幢樓拆卸重建, 樓價通常是只跌不升的。詳細操作我就沒有深究。而我自己不打算買日本樓的主要原因是日元不停印, 幣值應會跌多升少。 就算樓價會升匯水也不知會蝕多少。一升一跌到頭來得個桔就無謂了。
回覆刪除日元不停印，其實這都不是新鮮事，如果單看印銀紙就買其資產，這投資就太簡單了，亦解釋不到為何過去20年日本物業只跌不升。
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