Estate updated 25 Jan 2009與補充 [YC兄系列]

這篇本來只是YC兄的一些物業記錄文章，每3個月更新一次，其實能吸收的財務知識有限。發現及後YC兄的文章回應了一些blog友的討論，兩篇文章併起來這就變得值得分享了。

YC兄的文章（2009年1月25日）：

物業||呎數||買入年份||買入價||租金||按揭供款

1. 海怡||866呎||1991年||139萬||12500||9000（190萬，2.1厘，22年）
2. 高雅閣（西環）||423呎||1996年||228萬||8500||無按揭
3. 永利（中環）||405呎||2001年||105萬||9300||無按揭
4. 深圳灣畔||800呎||2002年||49萬||自住||無按揭
5. 嘉利（中環）||375呎||2005年||123萬||10000||8800（170萬，2.5厘，20 年）
6. 安榮（中環）||450呎||2005年||138萬||12000||7500（180萬，2.1厘，22 年）
7. 康威（中環）||508呎||2007年||198萬||10500||7000（150萬，3.5厘，24 年）
8. 翠庭閣（太子）||458呎||2008年||152萬||7900||無按揭
9. 淘大||371呎||2008年||145萬||6000*||無按揭
10. 淘大||443呎||2009年||1xx萬||自住||無按揭

總租金收入每月76700元
總按揭供款每月32300元

Remark：* estimate rental

我會每3個月update這個 profile一次，記錄金融海嘯期間租金的升跌和空租期等資料，以測試這種現金流投資方式的防守力（連買滙豐都會輸掉一半身家的時期怎麼事情都會發生），這個profile亦會記錄低我怎樣用re-mortgage的方法在這段期間擴大自己的資產。牛年是一個充滿機會的一年，在此祝各位blog友們身體健康，萬事如意。

YC兄的後續補充文章（2009年2月1日）：

這一個blog的版面已經用咗大半年，昨日終於的起心肝黎一個大變身迎接充滿挑戰的牛年！幅蠻牛相是我上年10月在紐約時影的snapshot相，隻牛真係好勁望住佢比到我動力往前衝，而首歌則令我有平靜的感覺，提醒我要冷靜思考才作出決定。在此亦好多謝粉將軍blog友，從佢既blog之中學到好多美化blog嘅教學同素材。個blog靚仔d，人心情都好d！

返回正題，首先多謝blog友們的回應，關於我estate profile的提問，在此一一作答：

1. 你們覺得我re-mortgage套錢買樓這麼容易，是因為我現時是位於買樓收租這一種投資方式的收成期。在升市期間我是從樓宇升幅中套錢，現時跌市期間我是re-mortgage之前供完既樓套錢。從我的estate profile中你可以看到我開始時都和你們一樣，好辛苦儲幾年錢先至可以買到下一層樓，現時因為已經establish左個base，資金調動比以前容易，我最近買的3層樓都是一筆過從以前供完既樓套錢買，唔再需要經過儲錢這一個step，所以容易許多。詳情請參照我已前寫的《Retire Young Retire Rich退休後繼續整餅》。

2. 我已在estate profile中加上按揭amount，息率和年期。由於樓宇升值，有些按揭amount比買入價還要高，但重點是全部都是正現金流。Total管理費around $6000/mth，差餉/地租around $3000/mth（由於差餉寬免09年沒有交過差餉，我睇今年都可能唔駛交）。Finally，現時銀行樓宇mortgage年齡最多可以做到70歲。

3. 我買的全是細價樓，我都想買太古城，貝沙灣，九龍站d樓，但退休前我只是一個普通打工仔，能力所限無辦法。我明白知足常樂的道理，所以我無炒樓，每一層樓都是真金白銀上會買的，這種態度亦幫我渡過97年，03年的樓市低潮期。其實，細價樓d租金回報都不俗，樓價跌極有限度，亦可以分散租客所引致的風險，何樂而不為！以前買中上環樓是因為價錢平地點好租客質素有保障，現時中上環d樓已升超過200萬，所以轉買太子和淘大樓，平d嘛！如果樓價繼續跌可能買返中環樓都唔定噃。

4. 我在estate profile中沒有列出現時資產的價值是因為我著重的是每月實實在在拿到手support我供樓，消費，旅行和買股票的現金流，而唔係印在bank statement上資產升跌的數字遊戲。由於租約一般都是簽兩年，資產價值的暫時升跌，唔會即時影響租金收入，所以無必要列出現時的資產值。當然，我都好希望樓價可以重拾升軌，然後賣掉一兩層樓減輕負債，增加每月現金流，但這方面我控制唔到，現時我最concern是怎樣在跌市期間盡量購入平資產整大個餅，為未來鋪路。買樓收租這一種投資方法，其實道理很簡單，大家都明白，只不過大家是知而不行，而我只是其中一個實踐者將過程寫出來而已！

其實，買樓收租系列我已經寫完，但因為金融海嘯使我覺得有需要和已經買左樓收租的blog友們互相鼓勵扶持，一齊渡過困境。此外，我所信奉的價值投資在這次金融海嘯之中令我大失信心，我好希望買樓收租這種投資方式能夠抵得往這次金融海嘯的第2波，幫我重拾信心，所以我會繼續和大家分享這段歴程。Blog友們千祈唔好灰心，只要你堐過這一個階段，便可以好似打機一樣升上另一個level，到達另一個鏡界！努力啊！

後記（止凡）：

這篇文章帶出了幾個值得留意的重點，首先，YC兄指他所分享的是一個投資行為的「收成期」。一直分享YC兄的文章，或看見一些物業投資的故事，今時今日不少人都指這很「離地」，某程度上這的確很「離地」，主因這都是在談及「收成期」的文章。我們學習他人的智慧時，最重要是清楚當年今日應該做什麼？若今天沒有做該做的事，十年後又會有人在分享「收成期」的文章，指別人「離地」的人只會又覺得別人「離地」，沒有寸進。

另外，YC兄表示沒有炒樓，每一層樓都是真金白銀上會買的，這種態度幫他渡過97年、03年的樓市低潮期。這一點很重要，常說槓桿很危險，運用槓桿投資至10間物業以上，這不是極危險嗎？其實，一切都取決於如何運用，同是物業投資，炒樓與長線投資是兩碼子事情，好好分辨，自然能找到風險控制之道，卻又能加快致富的速度。

YC兄不太著意資產升跌的數字遊戲，其實每間物業都有一個市值，但他就是不太理會，每個記錄都集中於其現金流。其實這樣的概念，用於股票亦然，身家、回報，到真的需要沽掉資產才計算也不遲吧。

最後一點很好，就是YC兄表示他的買樓收租系列其實已經寫完，但因為當時金融海嘯使他覺得有需要和已經買樓收租的blog友們互相鼓勵扶持，所以才繼續寫文章。希望各位戰友能過渡困難時期，就可以好像打機一樣升上另一個level。這都兌現了，過了金融海嘯之後，物業投資者都面對多年的好景，重點是當時對槓桿的運用如何，看是否守得過去。