YC兄系列 - 買樓投資（二） [YC兄系列]

上次止凡寫了第一篇回顧YC兄的blog文，反應出乎意料地好，財務知識沒有過時不過時，若blog友們本身有相當的財商，不要本著照抄操作的心態，就算今天回看幾年前有關物業投資的文章，亦有不少得著。

YC兄的文章 - 買樓投資（二）（2008年1月26日）

最近我在太子旺角差館後面的花園街，買了一層458呎17年樓齡的單棟樓，樓價152萬，可以租到$7500至$8000，回報率6厘左右。這一層樓是我在這一次升浪買的最後一層樓，這幾年來買的樓己經用盡了銀行給我的信貸limit（50% of my total income-including rent and pension），再無彈藥買另外一層。

這一個升浪從2003年開始已經升了4年，我認為至少還會有幾年玩，現時中原城市領先指數九龍區才63，離97年時中原城市領先指數100還有一段距離。以我剛買入的一層樓為例，上一手業主在95年尾以190萬買入，以現時趨勢可能一年就會回到這一個價位。

在我這次搵樓過程中，中上環、綠楊、德福的樓全都過2百萬，業主很多都封盤，反而太子還有很多百多萬樓仔，盤源也有，但都去得很快，而且這一個區靜中帶旺 ，交通十分之方便，出租完全無問題，很safe。如果你想做地主收租，你可以考慮re-mortgage你層樓，用盡銀行給你的信貸 limit，這是好債務，可以increase你的asset，帶給你salary以外additional收益。

我以前在政府做的時候，我時常覺得我每買一層樓收租 ，便等於我升一級，我記得我離開政府的時候，雖然比同batch升得慢，但人工卻比他們高，這想法其實很「憨豆」，但可以自我安慰。要搵樓宇資料，你可以在中原地圖找太子地圖，然後在網頁中上位置有一個button叫做「樓宇成交」，便會show出地圖內所有樓宇過去一個月內的成交record，很好用，我都是這樣搵樓的。

這一次升浪一定會過97年的level，當overall中原城市領先指數升到120時，我便會將手頭上的樓逐漸賣掉套現，一間不剩。這幾年是錢搵錢的黃金機會，我絕對唔會再次讓自己走失這一次賣樓套現的好機會。

這是我對coming樓市的睇法和對策，我會做好呢份工。

YC


後記：

這篇文章是YC兄於2008年所分享的買樓經驗，投資考慮主要是看租金回報，與及自己的融資能力。文中YC兄話中原指數升至120點時會賣出所有物業，今天中原指數高見140，不知情況如何，若真的這樣做了，今天YC兄應手持數千萬資金也說不定。

回想，這是7年前，中原指數還在63，當時YC兄叫大家可以考慮加按自己的物業套現出來投資物業收租，那一邊廂，有多少人喜歡盡快把物業供完，把所有的樓按借款還掉，而錯失了樓市大升浪。

YC兄這個動作是在「博」嗎？是在「賭」嗎？我們在看一個「馬後炮將軍」的故事嗎？如果有細心分析理解，YC兄當時的心態是著眼於現金流，多投資一個物業，就好像升了一個職級，加了些人工，由頭到尾都是看現金流，沒有賭博心態。說到這個概念，看起來有點似曾相識，不妨看看這篇文章《一支股息收一個月糧》。

本來的投資物業決定都是看現金流，算是封了蝕本門，若樓價升完又升，升到他認為不合理的水平，更可以把資產套現，低買高賣。樓市這幾年升到顛，若blog友錯過了機會，或當年還未有準備好，回看YC兄的文章時不用帶著酸葡萄的心理，細心學習當中智慧，之後做好準備，隨時在下一浪大派用場。

寫評論時突然想起巴菲特，曾經在股市大熱時把自己操作的聯營基金解散，把資金發還給合夥人，因為他感到市場上再沒有好的投資機會，所有股票價格都過高。隨後，股市大跌，巴菲特又重新集資開始大展拳腳，一來一回，贏得極漂亮。近年，樓市在狂升，專投資物業的YC兄慢慢消失了，這個模式又好像似曾相識。