分析財爺評論樓市

今天看了有線電視的樓盤傳真，很喜歡這個節目不時都做了很多數據分析，把發展商甚至政府所提出來的數字都研究一番，可能止凡是理科人，較重視數據分析，所以看到這些研究特別有感覺。

上星期財政司報告香港經濟實況時，提出了一個有點嚇人的數字，財爺話今天香港私樓的供款佔入息比率已經超過五成，達 57%，假設日後加息3厘的話，這個負擔比率更會飆升至74%。單看這組數字，反映現今香港樓市風險很高，但又有誰去細心研究下政府發表這組數字背後的計算及假設如何？

有線電視致電財爺辦公室詢問，得到的回應是原來這數字是基於一個484呎的單位，借70%按揭，供款20年，再比較住戶入息中位數來計算。即時的問題是484呎樓價是多少？按息是多少？住戶入息中位數是計算全港還是只計息私樓戶？

再追問之下，政府回覆484呎樓的樓價是按差估署的數據，就中小型樓價的估值，但還是沒有提供實際樓價，按息就是2.15厘，而住戶入息中位數是按私樓戶的，即平均入息為32,000元。

有線在節目中就針對這些數字作出研究，指政府數字有失實情況。首先，今天較大銀碼的物業都不能做70%按揭，同時舊有的業主供款多年，還欠的按揭亦不足70%，其實全港按揭成數是有數字的，大約五成多一點，不知道為何政府會假設70%來計算。而供款20年也已經過時了，今天供款30年甚至40年也有，而全港私樓按揭的平均供款年期亦是有數字的，大約是25年，又不知道政府的假設是為何。至於息率，最新造的2.15厘P按其實只佔市場上15%，其餘85%都是早幾年較低息率的H按，總體平均按息也是有數字的，大約不到2厘。

按有線電視的計算，樓按用334萬元，採用政府所講的私樓入息中位數，比率只是43%，日後加息3厘亦只是60%，比政府提出的數字都低很多。

還要注意一點，私樓入息中位數是計算所有私樓戶的入息，但實際上不少私樓戶是已經沒有工作的退休人士，層樓可能沒有按揭，又可能是子女代供之類，即如果只計算有經濟活動的私樓戶入息中位數，這數字就不只32,000元，而是37,200元。按這個計算的話，負擔比率進一步下降至很健康的水平，即37%，日後加息3厘也只是52%而已。

有線電視主持認為政府提出一個這樣的數字，並不是合適地反映香港的經濟實況，跟財爺當時的發布報告的主題有點不符，估計政府有機會替進一步推出樓市辣招而鋪路，因為樓價指數在這一年又升了一成。

這些年政府不斷出招，樓價升幅都沒有停過，反而搞得整個樓市亂七八糟，當樓市一天真的出事大跌時，小業主們想走都走不了。其實政府有否反思過這些招數是在幫倒忙的呢？出招增加交易成本，令成交大減，殺掉炒家，減少二手供應，令樓市只剩長線放租及用家，使樓價不跌反升，這道理已經被太多人說過了。

要出招就要有數據基礎，我也不反對，但如果在數據分析上也亂來，有血有肉的實際數字又不用，偏要用一想自己幻想出來的數字，這樣的水平又說不過去，高官沒有財商，這並非香港之福。

最擔心的是可能有不少市民，看完政府提出來的數字，都覺得樓市負債水平太高，極之高危，很大機會將會大跌，不敢入市之餘，甚至放售自住樓轉租。原來認真分析，實際情況並非如此，被誤導的投資行為而損失十分不值。