YC兄的明報訪問

止凡一直有看YC兄的blog, 近日他接受了明報訪問 :

明報 2010-09-07 

打工仔靠加按 物業1變12 

剛過50歲，坐擁12個住宅單位，每月收租淨袋5萬元，市值高達3000萬元，這可不是夢話，退休「衛生幫」張奕全親手完成這夢想。約20年前，他 只得一個海怡半島單位自住，2001年起，積極買住宅單位收租，透過加按再買，又「撞正」樓市復蘇，9年間增持11個單位，5年前46歲退休上岸。
 
近年張奕全開始撰寫網誌獲熱捧，鼓勵人「整大個餅（物業組合）」，以擴大現金流。然而近日眼見樓價升勢愈來愈急，這個打工仔傳奇也改口，呼籲不宜再「再整大個餅」了。

每月收租8萬 按揭供3.2萬原為高級衛生督察的張奕全，其妻是銀行文員，夫婦月入共5萬多元。5年前，張奕全吃下政府提早退休的乳鴿餐，領取250萬元退休金，另每月領約1萬元長俸。但他有別一般人退休後，採取保守的理財策略，反而透過加按不斷谷大資產組合。

近兩年他藉網誌與人分享投資經驗，累積瀏覽人次近80萬。張奕全買樓投資的成績單如何？現時每月收租逾8萬元，扣除3.2萬元按揭，淨袋約5萬元。

張的首個物業位於海怡半島，1991年購入；憑着這個物業大賺，加上250萬元退休金，2001年起，張以每層100餘萬元，購入中環蘇豪區附近單 幢樓共4伙（現時每伙已升值至300餘萬元），其後由於物業升值，變相不用賣樓，便可連升值的樓價一併加按，並「借盡」銀行按揭，再不斷買入一些細價樓， 終於令他可以如變魔術般，在短短9年內，增持11伙中港物業。

張稱，曾有不少仍在政府工作的同僚向他說，「退休後便不要『搞咁多』事，還借這麼多錢，怎還呀？」他稱，銀行按揭會限制租金收入佔還款四至五成，絕不會「借得太多」，另外，由於他退休後仍有租金收入，所以借按揭時，可以突破60歲的限制。


「現時樓巿不健全」 擬分批出貨

張表示，他的加按做法，表面很進取，但骨子裏相當保守。目前他坐擁12個單位，按地區分佈，10伙在香港（當中1伙自住），2伙在深圳（當中1伙自 用）；10伙出租單位中，6伙已供完，4伙尚在供款中。他表示，若售出海怡半島的出租單位，便可還清所有按揭，這樣他便擁有9層供完的樓收租（不計2伙自 用）。另外他亦稱，樓價升至現水平，他已開始部署分階段出貨，因現時樓市「不多健全」。

「多買細單位 好過買豪宅」張的投資心得是，「忌買假豪宅，會輸死」、「要買位置好的細價樓收租，買多個細單位，好過買一間豪宅，即使一間不幸變成凶宅，都『無咁 傷』」。他亦表示﹕「要有窮人的消費習慣，富人的投資態度，要減支出、增收入，例如我連汽車都不開，節省了不少開支。」他現時自住一個淘大花園443方呎 單位，當作旅館一般的用途，多數時間在深圳居住。

他同意，他的前公務員背景，的確對他買樓收租有幫助，但他認為，即使沒有這背景或沒有遇上樓市升浪，買樓只會買得慢一點而已。

加按「魔術」考眼光 照畫葫蘆隨時輸清 

退休公僕於網誌分享透過加按買樓經驗，引起不少回應，不少人對這種較大規模的加按操作方法，感到十分新鮮。有測量師分析，張氏現時帳面大賺，是結合低息環境、港府過去數年直至本年中接近零賣地、入貨眼光準確等因素，亦要看每人承擔風險的能力，若照畫葫蘆，隨時輸光。

測量師陳東岳分析，張先生的投資，至現時為止相當成功，主因早年低價購入了一個海怡半島大單位，另外購入4伙中環的住宅，而這4個住宅升幅遠遠跑贏大市，奠下相對穩固的基礎，再透過加按，擴大物業數目，再因近一年樓市急升，終令張的樓宇財富如火箭般飈升。

陳東岳指出，近年按息超低，租金往往較按揭供款更高，加上銀行積極借貸，令張可以容易透過加按，購買多個物業。另外，港府近年將土地供應權交予發展 商，漠視潛在的龐大需求，加上金融海嘯後，各地的量化寬鬆政策，令資產價格急升。陳表示，若沒有張的財政基礎及眼光，一般人不宜以加按方式急速購買物業。 個案主角張奕全亦表示，樓價升至現水平，已肯定不會再入貨，畢竟現時樓市是「人造牛市」，不是太健全。有地產界人士稱，有不少人97年金融風暴後、98年 樓價急跌約一半之時入貨，守到2001、02年，租金續下跌，部分單位斷供，因而「爆煲」的，大有人在。